Размещено: 28.04.2011 в 5:38

Мировой финансовый кризис наиболее всего нанес ущерба строительной отрасли, больше чем в других отраслях. Но, можно констатировать, что практически одинаково во всем мире наблюдался спад в строительстве, вызванный кризисом.

Практически во всем мире наблюдался спад цен на рынке жилья. Падал спрос, и многие подрядчики останавливали строительство, переводя его в разряд так называемых долгостроев. Падение объемов затронуло как коммерческое, так и промышленное строительство.

В какой стране больше всего затронул строительство кризис, и где можно рассчитывать инвесторам на скорое возрождение отрасли, пытался выяснить корреспондент издания Биржевой лидер .

В то же время в развивающихся странах кризис только притормозил темпы развития строительной отрасли, но не остановил их: если в предкризисном 2006 году в странах третьего мира темпы роста составили 11,1%, то в самом тяжелом 2009 году – всего 0,6%, но всё-таки роста. Если же говорить о лидерах – Китае и Индии, то торможение развития строительной отрасли было еще менее болезненным.

Строительство – это тот локомотив, который может вытянуть всю страну из кризиса. Достаточно вспомнить классические примеры Великой депрессии в США начавшейся в США в 1929 году и период восстановления Германии после первой мировой войны. Когда же начнется строительный бум, кто будет лидером в строительной сфере в ближайшей перспективе?

В прошлом году расходы в строительном секторе сократились на $ 650 млрд.
В прошлом году США уступили звание крупнейшего строительного рынка мира Китаю. Американский рынок все еще находится в состоянии стагнации: падают продажи жилья на первичном и вторичном рынках, впервые за последние 17 лет снизилось финансирование коммерческого строительства и т.п.

Среди членов Евросоюза после кризиса рост строительства зафиксирован только в Польше и Швейцарии. Однако к концу 2010 года инвесторы потянулись в Восточную Европу – наряду с Польшей их привлекают Болгария, Румыния, Хорватия. В целом инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в прошлом году выросли до € 83,3 млрд., но это ниже докризисных показателей.

Япония еще в 2003 году уступила вторую строчку в рейтинге мировых строительных рынков Китаю, а в скором времени опустится на 4-е место, уступив третью позицию Индии. Это связано, прежде всего, с уменьшением инвестиций в инфраструктурные проекты вследствие огромного госдолга Токио.

В целом в развитых странах выход строительства на докризисный уровень следует ждать не ранее конца 2012 года.

Как уже отмечалось, строительный рынок в этих странах не вошел в стадию стагнации, а лишь притормозил:

Китай. Страна как бы не заметила глобального кризиса в строительстве и продолжает осуществление крупнейших проектов. В нынешнем году начинается строительство крупнейшего в мире выставочного комплекса в Шанхае ($ 3,5 млрд.), в том же городе строится самый высокий отель в мире (632 м), ведутся проектные работы по строительству 606-метрового небоскреба в Ухане. Чтобы сбить цены на жилье (Поднебесная в 2009-2010 гг. стала мировым лидером по темпам роста цен на жилую недвижимость), Пекин начал массовое строительство дешевого жилья – 36 млн. квартир, из которых около 10 млн. будут построены в нынешнем году. По прогнозам экспертов, в ближайшее десятилетие китайский строительный рынок вырастет вдвое.

Индия. Объем инвестиций в строительство недвижимости в стране за прошлый год вырос в 10 раз и достиг $ 593 млн. По данным Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), Индия входит в ТОП-5 развивающихся стран, наиболее привлекательных для вложений в недвижимость (наряду с Китаем, Бразилией, Мексикой и Турцией).
Турция. До кризиса строительный сектор рос опережающими темпами, превосходя темпы роста ВВП Турции. В результате кризиса в 2009 году строительный сектор упал на 18%, но уже в I полугодии 2010 года вновь получил положительную динамику (плюс 10,3%) и потянул за собой всю экономику Турции.

Россия. За 2,5 года кризиса объемы строительства в России существенно сократились, однако в стране меняется модель строительного рынка – вместо местных региональных компаний начинают работать федеральные, что означает другие масштабы и объемы финансирования. Кроме того, в России ведутся масштабные стройки, в том числе инфраструктурные, связанные с проведением Олимпийских игр-2014 и чемпионата мира по футболу в 2018 году.

Германия. Строительный сектор продемонстрировал стабильность. Число строительных заказов в Германии в марте выросло, поскольку восстановление активности в структурном секторе перевесило спад в гражданском строительстве. Несмотря на это, объем заказов в 1-м квартале все еще остается ниже показателей 4-го квартала предыдущего года. Число заказов на возведение жилья в марте выросло на 2,3% после февральского подъема на 8,4% и январского спада на 3,6%. В то же время объем заявок на возведение гражданских объектов, которые включают в себя магистрали и мосты, упало на 3,4% вслед за февральским снижением на 2,3%.

Испания. По итогам прошедшего года было отмечено сокращение веса строительного сектора в общем объеме ВВП Испании до 12,7%. Падение строительной индустрии, которое диссонирует с общим экономическим развитием страны, большинство экспертов называют «историческим». Оно привело к возникновению в социальной сфере страны серьезных проблем. Явным тому доказательством является то, что за сравнительно непродолжительный период времени рабочих мест в строительных компаниях лишилось более 1 млн. человек. Хотя в самые лучшие годы для данной отрасли число занятых в строительстве достигало цифры в 2,7 млн. человек.

Великобритания. Активность строительного сектора Великобритании в феврале повышалась наиболее быстрыми темпами за минувшие восемь месяцев, такие результаты опроса были опубликованы в среду и они превзошли ожидания экономистов, которые прогнозировали незначительное замедление в отрасли. Согласно вышедшим данным, индекс менеджеров по снабжению /PMI/ в строительном секторе повысился в феврале до 56,5 против 53,7 месяцем ранее.

Обзор экономической ситуации в строительном секторе России в I квартале 2016 года подготовили в НИУ ВШЭ.

Анализ результатов опроса руководителей 6,5 тыс. строительных организаций, проведенного федеральной службой государственной статистики (Росстат) в I квартале с. г., выявил существенное ухудшение состояния делового климата в отрасли. Негативная динамика в отчетном периоде была зафиксирована практически по всем основным показателям, характеризующим строительную деятельность. В результате, главный композитный индикатор исследования – сезонно скорректированный Индекс пред-принимательской уверенности (ИПУ) в строительстве в I квартале по сравнению с IV кварталом 2015 г. упал на 8 п. п., составив (–16%).

Подобного по величине падения значения ИПУ за один квартал не наблюдалось с периода предыдущего кризиса (2009 г.). Ретроспективный анализ поквартальных значений ИПУ показывает, что самая глубокая точка падения деловой активности отрасли была зафиксирована в эпицентре предыдущего кризиса, во II квартале 2009 г., когда ИПУ составил

(–21%). Слабым объяснением выявленного падения ИПУ может стать тот факт, что с учетом специфики деятельности строительной отрасли, I квартал любого года для подрядчиков практически всегда является относительно «мертвым сезоном», когда по сравнению с самым активным IV кварталом снижается общая деловая активность строительных организаций. Однако глубина «просадки» настораживает, даже с учетом сезонных колебаний. Если выявленное падение ИПУ преимущественно не сезонная коррекция, а интенсификация понижательной тенденции в динамике индекса, то, к сожалению, в ближайшее время при продолжении данной тенденции значение ИПУ может вплотную приблизиться к минимальной величине 2009 г.

Следует иметь в виду, что количественная статистика Росстата ежемесячно фиксирует снижение объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», к соответствующему периоду предыдущего года уже более двух лет (26 месяцев подряд). Даже с учетом стагнационного развития экономики за этот период, подобной по продолжительности отрицательной динамики не показывает ни одна из базовых отраслей экономики (промышленность, торговля, сфера услуг, сельское хозяйство и транспорт).

Единственным строительным драйвером в последние два года оставалось жилищное строительство. Причем темпы его роста, например, в середине первых кварталов (февраль) 2014 и 2015 г.г. достигали 140,5% и 147,2% соответственно. Однако в мае прошлого года динамика роста прервалась и тренд, характеризующий объемы жилищного строительства в стране, поменял траекторию с позитивной на негативную.

К неблагоприятным изменениям, выявленным в I квартале 2016 г., можно отнести рост по сравнению с предыдущим кварталом доли респондентов, сообщивших о снижении физических объемов строительных работ (32 против 25% кварталом ранее). Одновременно с этим сократилась доля предпринимателей, которые зафиксировали увеличение по сравнению с предшествующим кварталом физического объема строительно-монтажных работ (СМР), выполненных силами своих организаций (21 против 24% кварталом ранее). Около половины предприятий (47%) сохранили объемы СМР на уровне IV квартала 2015 г.

В отчетном квартале ухудшилась ситуация с обеспеченностью портфелем заказов. Так, доля респондентов, сообщивших о снижении спроса по сравнению с предшествующим периодом, увеличилась (27 против 21% кварталом ранее), а доля предпринимателей, отметивших возросший спрос, сократилась (16 против 17% кварталом ранее). Более чем у половины участников опроса (57%) портфель заказов по сравнению с IV кварталом 2015 г. не изменился. Практически две трети (65%) респондентов ответили, что на момент опроса количество заключенных договоров находилось на «нормальном» уровне. Треть (34%) руководителей оценили портфель заказов своих организаций как «ниже нормального уровня». Кварталом ранее таковых было 78% и 21% соответственно.

К негативным моментам I квартала 2016 г. можно отнести значительное снижение такого производственного показателя, как средний уровень загрузки производственных мощностей. По результатам опроса его значение составило 61%, что ниже оценки предыдущего квартала на 4 п. п. При этом 11% организаций имели уровень загрузки не более 30%. Наибольшая доля (26%) строительных организаций использовала от 51 до 60% мощностей.

По итогам опроса, на рынке строительного труда сохраняется отрицательная динамика изменения численности занятых, однако в текущем квартале по сравнению с предшествующим темпы сокращения замедлились. Так, в I квартале уменьшилась доля организаций, в которых наблюдалось сокращение по сравнению с предыдущим кварталом строительных рабочих (30 против 32%). Одновременно увеличилась доля организаций, в которых расширялись штаты (14 против 11%). Баланс оценки показателя составил (–16%), что относительно выше значения предыдущего квартала на 5 п. п.

В текущем квартале продолжилась, причем с фоновым ускорением, тенденция к увеличению цен как на приобретаемые строительные материалы, так и на строительно-монтажные работы. В частности, 81% представителей строительного бизнеса отметили рост по сравнению с предыдущим кварталом цен на строительные материалы, а повышение расценок на услуги своих организаций констатировали 58% предпринимателей. Кварталом ранее соответствующие оценки составляли 77% и 52%.

Под давлением сложившейся производственной конъюнктуры в начале 2016 г. в отрасли продолжилась негативная динамика оценок таких финансовых показателей деятельности строительных организаций, как собственные финансовые ресурсы, прибыль, кредитные и заемные средства, инвестиционная активность.

На раннем этапе вхождения отрасли в длительный период стагнации (два года назад) подрядчикам еще удавалось частично компенсировать увеличивающиеся издержки за счет роста цен на сданные производственные и жилые объекты. Данному явлению способствовал существующий квазимонополизм многих строительных организаций, особенно на региональных и местных строительных рынках, а также низкая конкуренция. Вхождение на «чужой» региональный строительный рынок было зачастую связано с крайне высокой стоимостью входного билета, который требовали некоторые чиновники, стоящие на кормлении у строительной отрасли. Сегодня при достаточно серьезном сокращении инвестиционного и потребительского спроса акцентированно увеличивать расценки за вводимые объекты стало значительно труднее. В этих условиях подрядчикам и застройщикам приходится зачастую договариваться и не только между собой, но и с покупателями. Причем из-за дефицита покупателей с «живыми» деньгами и низкой ликвидности рынка все чаще приходится применять такие экзотические формы расплаты за введенные объекты как «бартер». При усилении данной негативной тенденции мы можем увидеть не только расчеты девелоперов с подрядчиками частью непроданных квартир, но и, например, предложением пакета акций какого-либо предприятия или ТЦ.

Прямым подтверждением ухудшения финансового состояния строительных организаций и падения спроса на строительные услуги могут служить данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) о том, что в 2015 г. банкротами были признаны 2713 строительных фирм, что в пять раз больше, чем в 2014 г. В принципе, как ни парадоксально, это абсолютно нормальная рыночная ситуация, когда слабые игроки сходят с дистанции и их место занимают более эффективные участники строительного бизнеса. Как показывают результаты конъюнктурных опросов, на строительном рынке страны постоянно работают примерно 15–18% строительных фирм с крайне низким, включая финансовый, уровнем развития. Большинство данных организаций регулярно сообщают об ухудшении своих экономических показателей. Они низкорентабельны и часто имеют вообще отрицательную добавленную стоимость, работают на изношенном и морально устаревшем оборудовании, постоянно испытывают трудности с получением новых строительных заказов и квалифицированной рабочей силой. Низкая эффективность данных структур заставляет их функционировать на грани выживания и практически в предбанкротном состоянии. По большому счету, подавляющее большинство указанных строительных организаций надо вообще вывести с рынка или, по крайней мере, полностью поменять менеджмент. Поэтому «исход» чуть более 2700 организаций с рынка (по данным государственной регистрации в 2015 г. на территории России функционировало 512 тыс. строительных организаций) в результате банкротства - это капля в море.

Как ни печально, но для оздоровления и очищения отрасли данный процесс в разумных пределах необходимо продолжить, тем более, что подавляющее большинство данных фирм не имеет высокой капитализации. Парк строительных машин и оборудования у этих организаций, как правило, находится в лизинге, значит «суицидальных» убытков руководители этих организаций не понесут. Если эти организации имеют, хоть и небольшой, портфель заказов и вдобавок располагают некоторой собственной техникой, их с удовольствием, правда, по демпинговым ценам скупят более финансово устойчивые и эффективные подрядные компании. Высококвалифицированный и даже среднеквалифицированный персонал также может рассчитывать на продажу своего труда другим организациям. Что касается низкоквалифицированных рабочих, то вопрос сложнее, однако и здесь, скорее всего, найдется выход. В период экономических кризисов практически всегда интенсифицируется неформальная деятельность, поэтому многие из уволенных начнут «шабашить» на строительстве и ремонте частных домов, гаражей, дач, бань, заборов и т.д. Подобный маневр позволит уволенным малоквалифицированным рабочим частично сохранить прежний доход, но, конечно, выведет их из субъектов налогообложения. И все же главное в процессе ухудшения экономической конъюнктуры в строительстве - не допустить прохождения точки бифуркации в отношении сокращения занятости, когда может возникнуть повышенная социальная турбулентность. Надо помнить, что наряду со строительными рабочими под сокращение из-за банкротства подрядных фирм попадет и управленческий персонал, а этим людям в силу образовательного ценза и возраста зачастую будет даже сложнее найти работу, сопоставимую по доходам с прежней, чем непосредственно самим строителям.

В результате произошедших изменений в I квартале 2016 г. практически три четверти (73%) участников опроса, оценивая общую экономическую ситуацию в своих организациях, охарактеризовали ее как «удовлетворительную». Благоприятной для своего бизнеса ее назвали 8% предпринимателей. Доля организаций, экономическая ситуация в которых, по мнению руководителей, была неудовлетворительной, составила 19%. Кварталом ранее соотношение оценок составляло 9, 75 и 16%.

Прогнозные оценки респондентов ожидаемых изменений основных показателей строительной деятельности во II квартале года были менее оптимистичны, чем кварталом ранее.

Из всего комплекса проблем, лимитирующих деятельность строительного бизнеса в I квартале 2016 г., участники опроса, в первую очередь, отмечали «неплатежеспособность заказчиков», «высокую стоимость материалов, конструкций и изделий», «высокий уровень налогов», «недостаток заказов», причем давление последнего фактора увеличилась по сравнению с предшествующим кварталом на 12 п. п.

Мнение эксперта

Директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович:

Причины спада объемов работ в строительной отрасли вполне очевидны. Подрядчики находятся в большой зависимости от внутреннего спроса на свои услуги. В отличие от промышленности строительство практически не имеет возможности использовать такие рычаги, как внешний спрос и работа на склад с целью реализации продукции в дальнейшем, при возможном улучшении экономической конъюнктуры. В результате перехода в последнее время экономики страны на стагнационно–рецессионную модель развития и достаточно длительного снижения темпов роста производства (услуг) практически во всех базовых отраслях экономики страны, кроме сельского хозяйства, а также ухудшения параметров государственного бюджета, резко упал спрос на строительные услуги. Основным механизмом по оптимизации затрат для экономических агентов в период спада, помимо сокращения занятости и урезания заработных плат действующему персоналу, является ограничение нового строительства и замораживание начатого. С такими же проблемами сталкиваются подрядчики при сокращении федеральных и региональных бюджетов, когда в первую очередь секвестируются капитальные вложения на производственное строительство и капитальный ремонт.

Во-вторых, что касается жилищного строительства, то крайне негативным моментом стало продолжающееся уже шестнадцать месяцев подряд снижение реальных располагаемых денежных доходов населения, включая реальные заработные платы. Подобной по продолжительности негативной динамики не наблюдалось уже почти двадцать лет. В результате уменьшения доходов и боязни вообще потерять работу в условиях кризиса, домашние хозяйства традиционно переходят на избирательно–сберегательную модель потребительского поведения, практически переводя дорогостоящие товары длительного пользования, включая жилье, в категорию отложенного спроса - если, конечно, данный маневр не влияет на жизненно необходимые параметры для населения. При этом следует обратить внимание, что спад в жилищном строительстве мог быть значительно большим, если бы не решение Правительства РФ по продлению программы субсидирования ипотечной ставки на покупку жилья в новостройках. Конечно, запуск программы государственной поддержки и дальнейшая ее пролонгация во многом предотвратили коллапс рынка жилья, особенно после событий декабря 2014 г., когда ЦБ РФ резко поднял уровень ключевой ставки по кредитам. Правда, надо признать, что данный механизм более выгоден для крупных мегаполисов - Москва, Московская область, Санкт-Петербург и другие города-миллионники, где средний уровень доходов населения достаточно высок. В частности, средняя номинальная начисленная заработная плата в Москве в прошлом году ежемесячно составляла более 60 тыс. рублей, что почти в два раза больше общероссийской (а в декабре 2015 г. данный показатель по Москве вообще составил почти 90 тыс. рублей, но это, конечно, за счет премий по итогам года и выплат бюджетникам зарплат, которые предусмотрены в первой декаде января 2016 г.). К сожалению, повышенные возможности приобретения жилья в некоторых крупных мегаполисах страны не только увеличивают численность населения этих городов из-за естественного стремления людей к переезду в целях улучшения качества жизни, но и создают определенные диспропорции в территориальном размещении трудовых ресурсов.

Ярким подтверждением достаточно сложной финансовой экономической ситуации, которая наблюдается сегодня в строительстве, может служить спад деловой активности в таком сегменте обрабатывающей промышленности, как производство строительных материалов. Так, по результатам последнего февральского опроса руководителей промышленных предприятий, один из самых низких индексов предпринимательской уверенности среди различных подотраслей промышленности был зафиксирован именно по совокупности предприятий по производству стройматериалов. Причем основными составляющими, генерирующими ухудшение делового климата в этой отрасли, стали два важнейших индикатора - «спрос» и «производство». По данным Росстата, в начале текущего года спад производства в отрасли усилился даже по сравнению со стагнационным прошлым годом. Вызывает особое беспокойство просто «обвальный» спад производства в январе с. г. по основным позициям стройматериалов. В частности, в январе текущего года по сравнению с соответствующим периодом прошлого года производство стеновых блоков сократилось на 40,2%, железобетонных сборных конструкций и деталей – на 29,8%, портландцемента и кирпича – на 26,7% и 25,6% соответственно. Подобного падения производства основных видов стройматериалов не наблюдалось долгие годы.

Сегодня восстановление темпов роста всего строительного комплекса, хотя бы до нулевой отметки, в первую очередь, зависит от позитивных изменений в экономике в целом и, как минимум, прекращения падения реальных располагаемых доходов населения. Учитывая продолжающееся падение доходов домашних хозяйств, в 2016 г. крайне сложно ждать от строителей жилья (в период экономических кризисов именно жилье становится основным видом строительной деятельности) тех объемов ввода, которые были освоены в прошлом году. В настоящее время основная проблема состоит не в том, как увеличить объемы строительства жилья, а как это жилье продать. При наличии платежеспособного спроса подрядчики могут построить не только 83,8 млн.кв.м. жилья, как в прошлом году, но и 100 и 120 млн. Но вот как реализовать данную продукцию при падающем спросе - большой вопрос. Конечно, можно объявить повсеместный демпинг, но у снижения цен на объекты жилищного строительства, который наблюдается в последнее период время, есть свои пределы, выраженные в минусовой рентабельности для подрядчиков.

Общее снижение объемов жилищного строительства в России, ожидаемое по итогам 2017 года, нельзя назвать критическим: после прохождение "дна" кризиса, отрасль начала восстанавливаться.

Приоритетные проекты под личную ответственность

В одних регионах процесс восстановления строительного рынка пошел чуть быстрее, в других чуть медленнее. Как он будет протекать, зависит не только от докризисного состояния отрасли и помощи государства, но и от правильных действий руководителей на местах. Кстати, после недавнего заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам, премьер-министр Дмитрий Медведев поручил главам субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации приоритетных проектов "Ипотека и арендное жилье", "«Формирование комфортной городской среды", обеспечить личный контроль за достижением показателей по вводу жилья. Введение личной ответственности руководителей регионов за успешную реализацию проектов на местах должно повысить активность властей субъектов.

Строительный рынок: от падения к восстановлению

В августе 2017 года на совещании по вопросам развития жилищного строительства, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев отметил, что самочувствие строительной отрасли "отражает, естественно, все процессы, которые идут в экономике в целом. И спрос несколько сузился за последние несколько лет, поэтому в 2016 году было введено чуть меньше, чем в 2015-м". Главная причина нынешней ситуации заключается в прохождении отраслью восстановительного периода. "В целом небольшое снижение вводимых мощностей, домов не является критическим для индустрии, тем более что государство стимулирует строительство именно стандартного жилья (речь идет о жилье класса "эконом") и его доля растет на рынке второй год подряд. И это на самом деле, может быть, самое важное", - подчеркнул глава правительства.

Лидеры и аутсаудеры

Если же посмотреть на результаты жилищного строительства в 2016 году, то видно не слишком большое снижение объемов по отношению к 2015 (80 млн кв.м, т.е. на 6,5% меньше). Тем не менее, общие тенденции не так уж и плохи - в 2005 году Россия ввела в эксплуатацию всего 35 млн кв. метров.

По итогам 2016 года лидерами по объему ввода жилья в России стали: Московская область - 8,823 млн кв.м., Краснодарский край - 4,56 млн. кв.м., Москва - 3,362 млн кв.м.

В первом полугодии 2017 года в список лидеров вошел Санкт-Петербург, вытеснив столицу с третьего места. Возглавляет почетный список вновь Московская область, успевшая за полгода ввести в строй 3 млн. кв.м. Далее следует Краснодарский край с 2 млн кв. м. Показатели Северной столицы - 1,5 млн кв.м. И это почти на 30 % больше, чем за аналогичный период 2016 года. Стоит отметить, что по динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период Санкт-Петербург стал абсолютным лидером. Комментируя достигнутые показатели, вице-губернатор Игорь Албин, курирующий в Смольном строительный блок, отметил, что «застройщики и девелоперы Санкт-Петербурга чувствуют себя уверено и стабильно, и правительство города заинтересовано в дальнейшем комфортном ведении строительного бизнеса".

По общим показателям, в I полугодии текущего года введено в эксплуатацию 28 млн кв.метров, а ожидаемый показатель 2017 года - 75-76 млн "квадратов" (кстати, еще в начале года прогнозировалось около 80 млн. "квадратов"). Важно отметить, что основной ввод обычно приходится на четвертый квартал, то есть оценивать результаты правильнее будет все же по итогам года.

Тем не менее, пока что можно наблюдать продолжение снижения ввода жилья по сравнению с I полугодием 2016 года: в Москве - на 39,2%, Свердловской области - на 22,3%, Новосибирской области - на 21,4%, Республике Башкортостан - на 11,9%, Краснодарском крае - на 3,8%.

Наиболее заметный спад произошел в Магаданской области (2,6 тыс кв.м), Ненецком автономном округе (7,7 тыс кв.м), Еврейской Автономной республике (14,6 тыс.кв.м), Мурманской области (16,1 тыс.кв.м), а также Камчатском крае (16,9 тыс. кв.м).

Впрочем, в 27 регионах страны созданы все предпосылки для выполнения плана по вводу жилья в 2017 году. В целях стимулирования спроса и предложения на рынке строительства, государство стимулирует банки к выдаче кредитов. "Банки выдают все больше ипотечных кредитов и по количеству, и по объему. Только за семь месяцев этого года выдано полмиллиона займов на почти триллион рублей. Это означает, что жилищный вопрос решается более активно", - сообщил Д. Медведев. Одним из лидеров по количеству выданных ипотечных кредитов последние два года в ЦФО является Тульская область. Сейчас в области наблюдается рост объемов жилищного строительства, хотя еще несколько лет назад в регионе наблюдался устойчивый спад. Ситуация изменилась после прихода нового руководителя региона Алексея Дюмина, который подхватил "вызов" премьера - ввод личной ответственности руководителей регионов за успешную реализацию проектов. Если в 2013 году в области вводилось 300 тыс. кв.м. жилья, то в 2016 ввели уже 622 тысячи "квадратов", а в 2017 году планируется выход на отметку в 650 тысяч. Этому способствовали поддержка правительством рынка ипотечного кредитования, строительство жилья эконом-класса и реализация социальных программ. Ключевую же роль на рынке ипотечного кредитования сыграл региональный фонд жилищного строительства и ипотечного кредитования, учрежденный правительством Тульской области. По состоянию на 1 августа в Тульской области выдано 5025 ипотечных кредитов на сумму 8,6 млрд рублей, что на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозным оценкам, в 2017 году количество выданных ипотечных кредитов в Тульской области достигнет 10 тысяч на общую сумму порядка 17 млрд руб. Весьма неплохой показатель для региона.

Цена "квадрата"

Если говорить о ценах, то по такому показателю как средняя рыночная стоимость одного квадратного метра, впереди всех идет Москва. Здесь самый дорогой "квадрат" - 90,4 тысячи рублей. Самым дешевым квадратный метр остается в Калмыкии - 26,01 тысячи рублей. Эти показатели установлены на второе полугодие 2017 года соответствующим приказом Минстроя. Тем же приказом средняя рыночная стоимость квадратного метра по России установлена в размере 38,32 тысяч рублей. При этом надо понимать, что данная величина используется органами исполнительной власти для расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на покупку (строительство) жилья за счет средств федерального бюджета. Что же касается реальной стоимости квадратного метра при сделках купли-продажи, то она несколько выше показателей, установленных Минстроем. К примеру, в Москве цена «квадрата» доходит до 200 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге - чуть боле 100 тысяч.

Причины и прогнозы

В 2017 году в большинстве регионов вводятся в строй дома, которые начинали строиться еще в 2014 -2015 годах, которые были весьма непростыми для экономики. Тогда многие застройщик предпочли завершить начатые стройки и взять небольшую паузу, повременив с закладкой новых объектов. В целом, эксперты полагают, что спад в жилищном строительстве будет наблюдаться еще и в следующем году. Это можно объяснить тем, что средний срок строительства многоквартирного дома составляет 2-2,5 года, а подготовка необходимой для сдачи дома в эксплуатацию документации, еще год-полтора. Еще одной причиной, вызвавшей снижение объемов строительства, по мнению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, стали поправки в Закон "Об участии в долевом строительстве", которые ужесточили требования к финансовой устойчивости застройщиков, работающих с дольщиками. Не исключено, что части компаний потребуется время для адаптации к работе в новых условиях, что отразится на темпах реализации рабочих планов. Но и это замедление будет лишь временным явлением. Развитие ипотечного кредитования, снижение ставок, социальные программы и господдержка отрасли позволят преодолеть отметку в 100 млн. кв.м уже к 2020 году.

О текущем состоянии строительной отрасли рассказал президент саморегулируемой организации НП строителей Сибирского региона Александр Савельев.

Александр Владимирович, вы традиционно представляете анализ текущего состояния строительной отрасли. Какие тренды были характерны для строительства в 2017 году?

Невозможно рассматривать ситуацию в строительной отрасли вне контекста экономики страны в целом и региональной экономики в частности. Так, удельный вес Новосибирской области в экономике РФ по вводу домов в эксплуатацию составлял в 2010 году 2,4 %, в 2016 – 3 %. Инвестиции в основной капитал 1,1 и 1,2 % соответственно. При этом население региона – 1,9 % от общей численности населения страны.

В Сибирском федеральном округе удельный вес ввода жилых домов в Новосибирской области составлял 20,9 % в 2010 году и 27,6 % в 2016, инвестиции – 11,3 и 12 % соответственно.

Что касается вклада строительной отрасли в экономику региона, то в структуре ВРП она составляет 5 %, но еще несколько лет назад доля отрасли доходила до 7 %. В доходной части консолидированного бюджета это 7–8 млрд руб. ежегодно.

По показателю ВРП на душу населения в 2016 году Новосибирская область занимала 18-е место в России – 356,1 тыс. руб. По этому показателю мы уступаем Красноярскому краю, который занимает лидирующую позицию в СФО и 9-е место по России, Иркутской области – 16-е место в России.

В 2015 году Новосибирская область занимала 6-е место по вводу жилья в расчете на душу населения в России с коэффициентом 0,93. Напомню, что в 2015 году в области было введено 2 млн 585 тыс. м 2 жилья. Этот год стал рекордным по сдаче жилья за всю историю региона. В 2016 году показатель ввода снизился до 2 млн 209 тыс. м 2 , но, тем не менее, регион вошел в первую десятку по сдаче в эксплуатацию жилья.

Если проанализировать основные экономические и социальные показатели января-октября 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, то увидим, что объем работ по виду деятельности «строительство» падает на 16,8 %, ввод жилья – на 21,8 %, инвестиции в основной капитал – на 7,1 %.

В строительной отрасли Новосибирской области средняя заработная плата даже ниже областного уровня на 24 % и составляет 24 433 руб. Для сравнения: в финансовых и страховых организациях – 59 249 руб., в образовании – 26 536 руб., в операциях с недвижимостью – 29 126 руб. Это данные за январь-октябрь 2017 года.

Розничный товарооборот считается традиционным критерием подъема или падения экономики в целом, и на этот показатель нужно ориентироваться, в том числе и строителям. В Новосибирской области в январе-октябре 2017 года темпы роста составили 0,7 % – это на уровне СФО и России в целом. Но в прошлом году этот показатель был отрицательным во всех федеральных округах.

Вы упомянули, что доля Новосибирской области в общероссийском вводе жилья снизилась.

Если говорить о результатах деятельности строительной отрасли в сфере жилищного строительства – вводе в действие общей площади жилых домов за счет всех источников финансирования за период январь-октябрь 2017 года, то в целом по РФ этот показатель составляет 53,3 млн м 2 , в СФО – 4 млн 868 тыс. м 2 , в Новосибирской области – 1 млн 145 тыс. м 2 . Наша доля в РФ снизилась с 3 до 2 %, в СФО – 9 %.

Сокращение ввода произошло в РФ – на 4 %, в СФО – на 12 %, в нашем регионе – на 22 %. Отмечу, что отрицательные темпы роста в строительной отрасли региона были зафиксированы только в 2016 году.

Несмотря на снижение объемов, Новосибирская область сохраняет лидерство в СФО, на 2-м месте – Иркутская область – 694,2 тыс. м 2 , далее – Красноярский край – 675,8 тыс. м 2 и Кемеровская область – 674,7 тыс. м 2 .

Но экономика не измеряется квадратными метрами, она измеряется рублями, поэтому в процессе оценки эффективности деятельности строительной отрасли очень важно учитывать стоимостные показатели. Так, в 2016 году в РФ объем работ по виду деятельности «строительство» в стоимостном выражении составил 6 184,4 млрд руб., в СФО – 599,1 млрд руб., в Новосибирской области – 36,1 млрд руб.

Падение было по РФ – 4,3 %, по СФО – 2,2 %, в области – 26,1 %. Это в 2016 году. В 2017 году пока доступны только данные за январь-октябрь. Темпы падения составляют 16,8 %.

Безусловно, объемы средств по виду деятельности «строительство» связаны с вводом жилья в эксплуатацию. Например, Красноярский край осваивает 146,1 млрд руб. и строит 675 тыс. м 2 жилья, Иркутская область – 136 млрд руб., сдано 694,2 тыс. м 2 , а в Новосибирской области при объеме средств 75,4 млрд руб., хотя я считаю эту цифру некорректной, на самом деле она меньше, построено 1 млн 145 тыс. м 2 жилья. Это означает, что значительная часть средств, которая вовлекается в оборот, направлена на жилищное строительство, 75–80 % от всех средств – это не мосты, тоннели, промышленное строительство и дороги, а жилье.

Причем четыре года подряд, с 2014 года, показатель объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство», снижался. За десять месяцев 2017 года сократился на 16,8 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а ввод в действие жилых домов сократился на 22 %. И огромные цифры строительного задела – более 4 млн м 2 – должны не радовать, а настораживать.

Причиной падения ввода жилья называют сокращение доходов населения.

Что касается оплаты труда, то среднемесячная номинальная начисленная зарплата в Новосибирской области за период январь-октябрь 2017 года составляет 32 016 руб., при том что средняя в России – 38 033 руб. Это означает, что мы хронически отстаем от среднего уровня по Россию на 19 %. Такая ситуация сохраняется уже на протяжении порядка 7–8 последних лет, и это с учетом того, что в Новосибирской области выплачивается районный коэффициент 25 %.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций по регионам Сибирского федерального округа за период январь-сентябрь 2017 составляла 33 032 руб. Лидирует Красноярский край – 39 743 руб., затем Томская, Иркутская области, Забайкальский край – с зарплатой выше 36 тыс. руб., Республика Хакасия – 33 562 руб. И только затем Новосибирская область, которая хотя имеет хороший темп роста по заработной плате – порядка 108 %, но отстает от всех вышеперечисленных регионов. Нужно отметить, что все эти субъекты являются сырьевыми регионами.

Денежные доходы на ушу населения за десять месяцев 2017 года в России составили 31 573 руб., в СФО – 23 051 руб., в Новосибирской области – 25 517 руб. Как и в номинальной средней заработной плате, так и в доходах отставание от среднероссийского уровня в нашем регионе составляет порядка 19 %.

И по доходам – расходы. В СФО самые низкие показатели по 2016 году.

И в 2017 году динамика реальных доходов населения в СФО показала отрицательную динамику.

При этом в Новосибирской области доля населения с доходами ниже прожиточного минимума превышает 16 %, учитывая численность населения региона, это около 400 тыс. человек.

Доля семей, которым доступна покупка квартир в ипотеку, в нашем регионе в 2016 году оценивалась в 13,4 % от общей численности населения. Считаю, что в этом году ситуация принципиально не поменялась. Это примерно 200 тыс. человек из числа экономически активного населения. В РФ доля таких семей чуть выше – 13,9 %.

Для наглядности: в структуре расходов населения области в октябре 2017 года доля расходов на покупку недвижимости сократилась на 2,5 %, а расходы на обязательные платежи и взносы – выросли на 52,7 %. В январе-сентябре 2017 года на покупку недвижимости пришелся только 1 % расходов населения региона.

Сегодня большинство квартир приобретается при помощи ипотечных кредитов.

Что касается выданных в области ипотечных кредитов на первичное жилье – на 1 ноября 2017 года – 34 млрд 657 млн руб., это 20 221 кредит. За десять месяцев 2017 года рост составил в штуках – 19 %, в рублях – 26 %. Ипотека тем самым, действительно, поддерживает строительный рынок.

Но при этом в структуре кредитов, полученных заемщиками в регионе, как физическими, так и юридическими лицами, в 2016 году, на долю строительства приходится порядка 3 %.

За десять месяцев 2017 года в области зарегистрировано ДДУ на 18 % меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Признаки перепроизводства квартир налицо. В настоящее время строится 90 тыс. квартир в Новосибирске, а непроданными остаются порядка 30–40 тыс. квартир. Для реализации всех готовых квартир нужно не менее 2–3 лет без начала нового строительства.

По поручению президента РФ разработан план перехода от долевого строительства к проектному финансированию. На ваш взгляд, смогут ли банки заменить частных инвесторов на строительном рынке?

Сейчас частные инвесторы привлекают в строительство не менее 35–40 млрд руб. После перехода к проектному финансированию эти деньги привлекать в оборот будет нельзя, а кредитование жилья в области не превышает 2 млрд руб. При этом рентабельность инвестиционного капитала в жилье составляет в среднем 15 %, но в проектном финансировании ставка банка составляет от 16 % годовых. Это экономически неработающая модель.

И сейчас строительный бизнес не является высокорентабельным. За девять месяцев 2017 года сумма убытков строительных организаций области составила 409 млн руб., организаций по операциям с недвижимым имуществом – 1 149 млн руб. Для сравнения: прибыль организаций сельского хозяйства – 3 млрд 456 млн руб. – это блестящий результат, обрабатывающих производств – 12,5 млрд руб., 11,8 млрд руб. получила оптовая и розничная торговля.

Рентабельность проданных товаров в строительстве составляла всего 2,6 %, средняя по области – 5,2 %, а в сельском хозяйстве – 16,8 %. Строителям имеет смысл менять вид деятельности на сельское хозяйство!

Соответственно, индекс физического объема инвестиций в основной капитал в январе-сентябре 2017 года снижался и составил только 98 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. За 2016 год – 130 млрд 280 млн руб., в январе-сентябре 2017 года – 84 546 млн руб. К сожалению, это не самый лучший показатель, учитывая, что в строительстве более 60 % инвестиций обеспечивает госзаказ.

К сожалению, в отрасли сохраняется отрицательная динамика оценок финансовых показателей – финансовых ресурсов, доступности заемных средств, а также инвестиционной активности. Остается высоким рост цен на стройматериалы. И падение государственных заказов только ухудшает ситуацию в строительной отрасли и дает предпосылки рецессии в 2018 году.

В связи с принятием законодательных инициатив, в том числе новой редакции федерального закона № 214-ФЗ, наблюдается тенденция разделения строительного рынка. Сильные и устойчивые компании, которые давно работают на рынке и имеют свои проектные и производственные мощности, будут выживать на этом рынке и развиваться. В будущем мы увидим рынок крупных вертикально интегрированных компаний. Не будет места для застройщиков одного проекта или случайных компаний с одним участком или с разрешениями на строительство небольших объемов.

Между тем, многоквартирных домов возводят столько же. Сокращение объемов жилищного строительства в стране началось летом 2015-го. Отрицательная динамика наблюдалась вплоть до мая 2016-го. Аналитики уверены, что виноват эффект высокой базы: застройщики спешили сдать дома в первый год кризиса. При этом снижение объемов вводимой жилой площади зафиксировано прежде всего в секторе ИЖС: за год (со второго квартала 2015-го по первый квартал 2016-го) этот показатель упал на 20%.

По данным Росстата, на ИЖС в 2010-2014 годах приходилось 43-44% общей вводимой площади жилья. По оценкам экспертов, в реальности эта доля может превышать 50-55%.

Пик сдачи индивидуальных домов пришелся на начало 2015 года. Причина та же, что и у потребительского бума декабря 2014-го: резко возросшие инфляционные ожидания населения. Во втором квартале 2015-го начался спад объемов, который достиг рекордного показателя (-33%) в первом квартале 2016-го. Рост во втором квартале нынешнего года связан с низкой базой и не компенсирует прежнее падение. Эксперты полагают, что в ближайшие три квартала говорить о восстановлении спроса будет рано. Однако первый шок, связанный с резким ростом цен на стройматериалы и падением доходов населения, в секторе ИЖС уже пройден. Эксперты полагают, что в многоквартирном строительстве, где формируется избыток предложения, основной спад еще впереди.

На снижении объемов ввода ИЖС сказалось и незначительное уменьшение средней площади индивидуальных домов. Так, за 2015-й постройки стали компактнее на 4%: их средняя площадь сократилась с 136 до 130 кв.м. Хотя есть различия в зависимости от типа дома. Так, деревянные постройки традиционно меньше (их площадь обычно составляет 90-95 кв.м). Кирпичные, каменные и блочные дома просторнее: в среднем по 150-160 "квадратов". Зато в кризис средняя площадь деревянных домов снизилась меньше всего (примерно на 1,5%), а их количество даже выросло (на 1,2%).

Спад индивидуального домостроения затронул большую часть регионов. Исключение - Московская область, где в 2015-м ввод, наоборот, значительно вырос.