Зміни, які зазнали житлового законодавства у 2015 році, безпосередньо торкнулися і діяльності ТСЖ. З того часу змін не відбувалося, тому положення актуальні й досі.

Так обов'язком власників стало проведення зборів для внесення змін до статуту товариства. За новою редакцією закону статут має реєструватися у ФНП, а голова має отримати витяг з ЄДРЮЛ.

Плюси та мінуси даного способу управління

Згідно ст. 135 Житлового кодексу РФ, ТСЖ (Товариство власників житла) - це некомерційна організація, що об'єднує власників приміщень у багатоквартирному будинку для організації колективного управління всім нерухомим майном, забезпечення його використання, володіння та розпорядження в межах визначених норм законодавства.

Членство в ТСЖ дозволяє брати участь у загальних зборах, отже, дає можливість безпосередньо проводити прийняття всіх рішень, що стосуються управління будинком і визначення розміру внесків.

Безперечним плюсом ТСЖ є те, що саме воно вирішує, яким чином утримуватиметься будинок– чи потрібна будинку постійна охорона, чи потрібне проведення поточного ремонту вестибюля, сходових кліток та коридорів, які комунікації потребують заміни та інше.

Оскільки ТСЖ має право розпоряджатися всіма приміщеннями загального користування, мешканці спільним рішенням можуть визначити призначення горища та підвалу.

Так як за ТСЖ закріплюється право на прилеглу територію, можна на вибір мешканців влаштувати поряд з будинком дитячий майданчик або паркування.

У цілому нині створення ТСЖ дозволяє якісно поліпшити проживання, якщо власники правильно підійдуть до організації управління домом.

Важливо, що джерелом надходження коштів у ТСЖ, крім внесків мешканців, можуть стати і державні кошти.

Оскільки власниками неприватизованих приміщень вважаються державні органи, такі зобов'язані брати безпосередню участь у витратах, необхідні змісту даного будинку. При невиконанні цього зобов'язання ТСЖ має право стягувати ці платежі у примусовому порядку.

Ст. 153 ЖК РФ дозволяє ТСЖ стати ініціатором будівництва додаткових приміщеньдо спільного майна, які надалі можуть застосовуватися для отримання доходу. Наприклад, прибудувати до будинку магазин чи кафе та інше.

Здача в оренду такого приміщення покриє значну частину витрат, що знизить суму внесків.

Ще однією перевагою ТСЖ можна назвати можливість відмови від послуг з експлуатації будівель та організації.

Тобто мешканці самі вирішують, кого їм найняти для обслуговування будинкуі самостійно домовляються про .

Єдиним мінусом створення ТСЖ є ризик неправильної організації управління. Але ця проблема легко вирішувана, оскільки мешканці можуть переобрати членів правління та спільним рішенням визначити план управління.

У яких будинках можна створити товариство

Ст. 136 ЖК РФ говорить, що власники приміщень в одному багатоквартирному будинку мають право створити лише одне ТСЖ.

Можуть створювати загальне ТСЖ та власники з кількох багатоквартирних будинків, чиї мережі інженерно-технічного забезпечення та інші елементи інфраструктури межують між собою.

Допускається створення ТСЖ власниками кількох близько розташованих будівель, наприклад, будинків на одного господаря, дачних будиночків з присадибними ділянками та без них, якщо їх земельні ділянки межують або розташовуються на загальній території та мають спільні елементи інфраструктури.

Два ТСЖ і більше можуть створювати об'єднання для спільного управління майном.

Можливе створення ТСЖ ще на етапі будівництва будинку, що підтверджується ст. 139 ЖК РФ. Примітно, що власники приміщень у будинку під керуванням ТСЖ самі вирішують вступати їм у товариство чи ні.

Як ухвалюється рішення про створення

Для того, щоб створити ТСЖ, необхідно провести збори мешканцівна якому буде обрано . На зборах має бути не менше 2/3 всіх власників будинку.

Рішення про створення ТСЖ приймається більшістю голосів, згідно з внесеними змінами тепер потрібна згода 2/3 всіх власників приміщень, тоді як раніше достатньо було 50% голосів.

Оформляється рішення протоколом загальних зборів ТСЖ. Голоси власників визначаються пропорційним принципом – що більше площа житлового приміщення, то більше голосів у власника.

Затвердження статуту

Порядок ухвалення статуту ТСЖ визначається ст. 45-48 ЖК РФ. Статут має бути затверджений усіма власникамижитлових приміщень вдома.

Можна проводити збори у заочній формі, якщо перед цим товариства.

У Статуті мають бути відображені всі основні аспекти обслуговування та утримання будинку. У ньому вказується адреса будинку, місце та дата складання документа. Також прописуються мета функціонування ТСЖ, правничий та обов'язки всіх учасників товариства.

Власники приміщень називаються власниками нерухомості, тобто ТСЖ перейменовується на ТСН.

Починаючи з 1 вересня 2014 року, всі ТСЖ повинні реєструватися як ТСН, при цьому для товариств, що вже діють, перереєстрація не потрібна.

Зміни Житлового кодексу РФ торкнулися і статуту, зокрема:

Для внесення змін до чинного статуту проводяться загальні збори, на яких статут змінюється на підставі протоколу.

Усі внесені зміни засвідчуються нотаріусом та вирушають на підтвердження до податкових органів. Через 5 днів голова може отримати витяг з Росреєстру про внесення змін.

Процедура реєстрації

Реєстрація ТВЖ аналогічна постановці на облік юридичної особиі особливих складнощів не становить. Після реєстрації ТСЖ надається індивідуальний розрахунковий рахунок, на який згодом надходять внесені мешканцями кошти.

Для процедури реєстрації ТСЖ необхідні наступні документи:

• бланк заяви про постановку на облік юридичної особи;
• протокол загальних зборів власників нерухомості;
• розрахунок частки кожного з власників;
• статут ТСЖ.

Відповідно до ст. 140 ЖК РФ рішенням загальних зборів ТСЖ може перетворюватися на житловий чи житлово-будівельний кооператив.

Укладання договорів із мешканцями будинку

Створення ТСЖ можливе за згодою 2/3 власників. Але решта мешканців користується послугами тих самих постачальників. Тому товариство укладає з мешканцями, які не є його членами, індивідуальні договори на надання послуг.

Законом не передбачається обов'язковий письмовий висновок такого документа.

Організація поточної роботи з управління будинком

Поточні роботи з управління будинком організовуються чинними управлінцями. головою та правліннямобраних мешканцями. Вони можуть бути такими ж власниками або найматися "з боку".

Правління має укладати договори з постачальниками послуг, збирати платежі, стежити за поточним станом будинку та інше.

Деякі документи, наприклад договори ТСЖ з організаціями, що поставляють, можуть бути закриті для перегляду членами ТСЖ, але вони доступні ревізійній комісії.

Порядок звіту про роботу перед мешканцями

План будь-яких робіт з обслуговування будинку та кошторис річних витрат затверджується загальними зборами мешканців.

Якщо рішення було прийнято за допомогою заочного голосування, будь-який член ТСЖ має право на розкриття інформації про діяльність товариства та на ознайомлення з протоколами заочних зборів.

Також можна ознайомитися з витратами ТСЖ через перегляд розрахункового рахунку товариства, який відображає не тільки всі надходження, але і зняття.

Процедура вирішення спорів

Якщо член ТСЖ незадоволений організацією управління будинком, він може винести на обговорення це питання на загальних зборах мешканців. Питання фінансового характеру вирішуються за участю ревізійної комісії.

Якщо спір не вдалося врегулювати всередині товариства, мешканець може потрапити до житлової інспекції, яка контролює забезпечення надання громадянам комунальних послуг.

Також можливе звернення до податкових органів, якщо є підозри на наявність фінансових махінацій

Відео-огляд із змінами

На прикладі Краснодарського краю показується, як муніципальна влада допомагає представникам багатоквартирних будинків розібратися з тонкощами в організації управління загальнобудинковим майном.

Здрастуйте, Галино!

Прочитавши листування, вирішив дещо підправити та доповнити.

Ви пишете, що:

я плачу ТСЖ щомісячно плату за утримання спільного майна багатоквартирного будинку, але ТСЖ вважає цю плату недостатньою. Адреса у нас єдина, будинок з магазином вважається за документами БТІ єдиним комплексом
Галина

Це означає, що Ви є таким же власником приміщення в багатоквартирному будинку, як і будь-який інший власник, і маєте такі самі права та обов'язки, як і будь-який інший власник (наприклад, квартири).

До речі, Ви маєте право також бути членом ТСЖ та обиратися до Правління ТСЖ. Якщо площа магазину порівняно із сумарною площею квартир досить велика, то у Вас буде гарна кількість голосів на загальних зборах власників. Ну це до речі...

З 01.01.2017 відповідно до змін до пункту 6 Правил надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинків, затверджених постановою Уряду РФ від 06.05.2011 №354, власники нежитлових приміщень повинні укладати договори ресурсопостачання та укладати договори ресурсопостачання. Наскільки я зрозумів із листування, у Вас вже такий прямий договір із ресурсником є ​​(якщо ще ні, то рекомендую скоріше укласти з поширенням його дії на правовідносини з 01.01.2017). Маючи договір з ресурсником, Вас абсолютно не повинно хвилювати, як ідуть комунікації, кому належать комунікації, чи узгоджувалася їх перекладка. Нехай ці проблеми вирішує ресурсник із ТСЖ. Тут у принципі лише два варіанти і обидва варіанти Вас не торкаються:

1. Або комунікації є спільним майном власників будинку.
2. Або комунікації є ще чиїмось (але не Вашим) майном, можливо і безгосподарним.

Вас міг би торкнутися лише варіант, якби комунікації були Вашою особистою власністю, а це не так. Тому не зрозуміло, як можна пред'явити до Вас вимогу усунути комунікації, якщо вони не Ваша особиста власність?! Нехай це буде головний біль ТСЖ та ресурсника, але не Ваш. Вимкнути Вас ніхто не має права.

Розмір плати має бути обґрунтованою. Якщо Ви вважаєте, що плата не обґрунтована, то Ви можете звернутися до органу тарифного регулювання зі скаргою на необґрунтоване завищення тарифу.
Каравайцева Олена

Тут Олена Каравайцева помилилася, оскільки у повноваження органів регулювання цін (тарифів) не входить перевірка та контроль рівня плати за утримання спільного майна. А отже звертатися туди безглуздо. Плата на утримання та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку визначається органами управління ТСЖ, але ця плата повинна бути однакова (у руб./кв.м) як для власників квартир, так і для власників нежитлових приміщень. Не повинно бути жодної дискримінації. Тому незалежно від того, є членом ТСЖ або не є, то Ви з ст.143.1 ЖК РФвправі ознайомлюватися з протоколами загальних зборів членів ТСЖ, засідань правління ТСЖ. Нехай покажуть протокол, яким встановлюється плата, та ще й покажуть документи, що підтверджують підсумки голосування (з ними Ви також маєте право знайомитись). Також до всього на підставі тієї ж статті 143.1 ЖК РФ Ви маєте право вимагати у ТСЖ ознайомлення з технічною документацією на багатоквартирний будинок.

З повагою, Олег Рябінін.

Нерідко виникають питання у взаєминах між господарями нежитлових приміщень та товариствами власників житла. Розбіжності між товариствами власників житла та власниками нежитлових приміщень виникають в основному через те, що закон не відрізняє житлове приміщення від нежитлового приміщення, а отже, не передбачає відмінностей у регулюванні їх правового статусу.
Згідно із законодавчою базою, що діє на території Російської Федерації, нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирних будинках, мають статус автономного об'єкта, підтверджений багатьма нормативними актами, крім того, до сьогодні вони зберегли статус самостійних об'єктів нерухомості. Крім цього, закон "Про товариства власників житла" та житловий кодекс чітко встановили склад колективної власності багатоквартирного будинку та права колективної часткової власності на цю власність власників приміщень. Так як основна частина нежитлових приміщень розташовується або на горищах, або в підвалі, або на цокольному поверсі, то цілком зрозуміло, чому проблема виділення нежитлового приміщення як автономного об'єкта, викликає багато суперечностей. Нерідко трапляється так, що товариства власників житла стикаються з тим, що приміщення, в яких знаходяться всілякі комунікації чи обладнання, є власністю приватної особи, що унеможливлює доступ до них. Неможливість доступу до приміщень, в яких знаходиться обладнання, що відповідає за життєзабезпечення будинку, призводить до загрози безпеці мешканців будинку. Щодо накопиченого досвіду щодо вирішення подібних питань, то він досить суперечливий, тому суд не має достатніх законодавчих норм.
Зазначимо, що закон жодним чином не розрізняє в правовому плані нежитлові та житлові приміщення, тим самим наділяючи їх власників однаковими обов'язками та правами. Не має значення вбудоване або прибудоване нежитлове приміщення, важливо, що воно є частиною житлового будинку, що підтверджено у технічному паспорті останнього, а тому власники нежитлових та житлових приміщень повинні однаково вносити плату на обслуговування власності.
Що стосується іншого розподілу видатків, ніж того, що передбачається законом, наприклад, прийняття рішення на зборах, то законодавча база свідчить, що товариство власників житла має визначати розміри платежів та внесків для кожного члена товариства власників житла в будинку залежно від його частки у праві колективної власності на спільне майно Закон не має жодних інших підстав для поділу участі у змісті колективного майна.
На практиці не виключений і такий підхід, коли на загальних зборах членів товариства власників житла визначаються різні розміри внесків, для мешканців - одна оплата на утримання майна, а для компаній та власників нежитлових приміщень оплата інша, вища, ніж у мешканців, незважаючи на те, що вони також є членами товариства власників житла. Цілком зрозуміло, що такий стан речей обурює власників нежитлових приміщень, тому вони оплачують рахунки доти, доки загальні збори членів товариства власників житла не визнають їх недійсними. Суд ухвалить рішення на користь власників нежитлових приміщень, а згодом вони можуть звернутися до суду за стягненням з товариства власників житла сум, що перевищують їхню пайову участь.
Виходячи з сказаного вище, не має значення, чи користується власник нежитлового приміщення дахом ліфтом або під'їздом будинку, сплачувати внески на їх утримання він у будь-якому випадку зобов'язаний. У рішенні Верховного суду йдеться про те, що обов'язки щодо обслуговування колективного майна будинку рівною мірою лежать на кожному власнику житлового приміщення, при цьому не має значення, на якому поверсі це приміщення розташовується.
Для того, щоб якимось чином регулювати відносини між товариствами власників житла та власниками нежитлових приміщень, які не є членами цих товариств, житловий кодекс рекомендує укладати договори між власниками нежитлових приміщень та товариствами власників житла. У цьому договорі можуть бути прописані умови, які відрізняються від умов договору між товариством власників житла та власником житлового приміщення, який не є членом товариства. При укладанні договору з власником нежитлового приміщення слід врахувати такі нюанси, які права власник нежитлового приміщення має при використанні колективного майна, правила допуску членів товариства власників житла до приміщень, що належать власнику, чітко розписати відповідальність щодо влаштування ділянки, що знаходиться біля будинку.

Вихід простий – взяти владу за утримання свого будинку у свої руки! Саме таку можливість надає нам Житловий кодекс Російської Федерації (ВК РФ), введений у дію з 1 березня 2005 року.

Чому ми повинні керувати своїм будинком?

Тому що нам не байдуже, в якому будинку ми живемо і в якому будинку житимуть наші діти та онуки!

А як керувати своїм будинком?

Відповідно до ст. 161 п. 2 ЖК РФ, існують три способи управління багатоквартирним будинком (далі МКД)

• безпосереднє управління власниками приміщень у МКД;
• управління керуючою організацією;
• управління товариством власників житла (ТЗР).
  Зупинимося коротко цих способах управління

Безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 164 ЖК РФ)

При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень договори надання послуг із утримання та (або) виконання робіт з ремонту спільного майна з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників.

Договори холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення тощо укладаються кожним власникомбезпосередньо з кожною ресурсопостачальною організацією (Мосводоканал, МосЛіфт тощо).

При управлінні будинком виникає багато питань і їх треба оперативно вирішувати, а отже, збирати збори або опитувати кожного власника. Як часто збирати збори? Раз на квартал, раз на місяць чи щотижня? А якщо у будинку 100 і більше власників? Висновок очевидний - такий спосіб підходить тільки для будинків, де кількість власників незначна, не більше ніж 6-10.

Висновок: ефективне безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку можливе, коли кількість власників у будинку незначна.

Управління керуючою організацією

При управлінні керуючої організацій керуюча компанія укладає договір з кожним власником.Договір укладається на умовах, визначених загальними зборами. Відповідно договір повинен розроблятися юристом, який має також пізнання в галузі управління, утримання, експлуатації та ремонту багатоквартирних будинків. У кожному будинку знайдеться такий адвокат? Питання риторичне. Отже, такий договір пропонуватиме керуюча організація. Чиї інтереси захищатиме такий договір? Однозначно – інтереси керуючої організації. Який контроль за діяльністю керуючої організації? Жодного! Власник протиставлений юридичній особі. А щоб змінити організацію, що управляє, необхідно провести загальні збори, вибрати іншу організацію, що управляє, узгодити новий договір. І ще не відомо, чи буде нова керуюча організація кращою за колишню.

Висновок: управління організацією, що управляє, в даний час найнепередбачуваніший спосіб управління.

Де вихід? Вихід – управління ТСЖ!

Що таке ТСЖ? ТСЖ - некомерційна організація, що об'єднує власників приміщень у МКД для спільного управління комплексом нерухомого майна у багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку. Частка власності спільного майна у будинку (ст. 290 ЦК України) пропорційна загальної площі Вашої квартири (ст. 42 ЖК РФ).

У Житловому кодексі РФ сказано, що власники житлових приміщень несуть відповідальність не лише за утримання своїх приміщень, а й за утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.

До спільного майна відносятьсяміжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та у цьому будинку; земельну ділянку, на якій розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою.

Товариство власників житла - юридична особа, яка створюється самими жителями власниками приміщень у багатоквартирному будинку, для отримання можливості самостійного управління, а також можливо і експлуатації свого будинку.

Комунальні платежі мешканців надходять безпосередньо на рахунок ТСЖ для подальшого розподілу на потреби на власний розсуд. Після реєстрації ТСЖ мешканці власники, які не схотіли стати членами ТСЖ, укладають договір управління з ТСЖ свого будинку. Правління ТСЖ має право передати функції з управління будинком іншої керуючої організації. У разі договір управління підписується управляючої організацією з одного боку і Правлінням ТСЖ від імені власників з іншого боку. Такі серйозні питання, як освіта та збір додаткових коштів у резервні фонди на відновлення, ремонт будинку, отримання позикових коштів та банківських кредитів тощо відноситься виключно до компетенції загальних зборів власників - членів ТСЖ, і приймається коли за нього проголосувало не менше 2 /3 від загальної кількості голосів власників приміщень.

Як ТСЖ керує будинком? Виконавчий орган ТСЖ – це Правління. Правління виконує рішення загальних зборів членів ТСЖ. Хто обирається до Правління ТСЖ? Власники приміщень у будинку! Тобто Ви чи Ваші сусіди. Чи Ви чи Ваші сусіди погано керуватимете будинком? Ні, тому що Ви та Ваші сусіди живуть у своєму будинку. Ви самі керуєте своїм будинком, але ви не одні, ви – «партія», ви – юридична особа, яка виступає на рівних з іншими юридичними особами, ви самі визначаєте якийсь договір, з ким і за якою ціною укладати, ви самі вирішуєте, скільки грошей треба зібрати, щоб привести та утримувати свій дім у порядку і жити гідно у своєму домі.

Висновок: в даний час управління ТСЖ - найоптимальніший і найефективніший спосіб управління багатоквартирним будинком.

Створюючи ТСЖ, ви не тільки не втрачаєте підтримки міста Москви, але навпаки, отримуєте особливі переваги.

Постановою Уряду Москви № 1032-ПП від 04.12.2007 р. (Про міську цільову програму з капітального ремонту багатоквартирних будинків міста Москви «Відповідальним власникам - відремонтований будинок» на 2008-2014 роки), передбачено, що насамперед капітал будинках, у яких створено ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причому незалежно від того створено ТСЖ чи ні, ремонт буде проводитись абсолютно безкоштовно за рахунок бюджетних коштів.

Чому виник цей пріоритет? Ми бачимо, що при реалізації програми «Мій двір, мій під'їзд» іноді виникає дивна ситуація: місто вливає величезні кошти в ремонт під'їздів, благоустрій дворових територій, а через рік-півтора всі ці зусилля зводяться нанівець... стараннями самих мешканців та їх дітей. Все руйнується, ламається, покривається малопристойними написами. Люди не почуваються господарями всього цього добра. Багато хто навіть вважає, що ліфт належить ДЕЗу або Мосліфту. Та ні, він належить власникам у будинку і ремонтувати його будуть за їхній же рахунок.

Місто за рахунок бюджетних коштів капітально ремонтує будинок і передає його мешканцям - бережіть його, тому що наступного разу Ви його ремонтуватимете вже на свої гроші.

Рано чи пізно - за Житловим кодексом РФ - власникам доведеться повністю взяти на себе витрати на утримання та ремонт будинку. Держава поверне свій обов'язок щодо недоремонту, але й власникам краще швидше створити ТСЖ, щоб своєчасно увійти до програми капремонту.

Контрольно-рахункова палата Москви виявила факти порушень під час проведення капітального ремонту 2008 року. Наприклад, було зазначено, що в деяких випадках якісні показники виконаних ремонтних робіт, а також деякі елементи оздоблення не відповідають вимогам комфортності та безпеки.

Створювати ТСЖ (будинок, комітет територіального громадського самоврядування чи спершу хоча б ініціативні групи) треба не тоді, коли будинок «відремонтовано», а до початку робіт. Щоб усе тримати під контролем, підійде будь-який орган житлового самоврядування, але реально діючий.

При проведенні зборів власників багатоквартирних будинків необхідна обов'язкова присутність замовників та генеральних підрядників, які мають надавати ґрунтовну інформацію про види та обсяги робіт.

В даний час інформування власників багатоквартирних будинків здійснюється:

• через ЗМІ (окружна та районна газети, кабельне телебачення, Інтернет);
• проведення зборів;
• розповсюдження інформаційних матеріалів.

Але недолік правової культури власників, невеликий період ринкових перетворень у Росії, різнорідний соціальний склад власників роблять завдання проведення зборів власників дуже непростий. Неможливість збору необхідної кількості голосів (66,70% - що становить 2/3 від загальної кількості голосів власників приміщень), через їхню пасивність та недовіру, ускладнює завдання у прийнятті рішення про проведення капітального ремонту будинку. Роз'єднаність власників МКД на зборах у очній формі не призведе до загального рішення як щодо затвердження переліку робіт, які проводяться при капітальному ремонті, так і в питаннях, пов'язаних з участю власників приміщень у контролі за проведенням робіт з капітального ремонту та у прийманні робіт після їх завершення.

При проведенні зборів у заочній формі для підготовки пакета документів (повідомлень та рішень) необхідно мати розмножувальну техніку, кадровий склад спеціалістів, які вміють відповісти на численні питання мешканців. Власники відмовляються брати участь у цій роботі через свою некомпетентність, відсутність вільного часу. При використанні адміністративного ресурсу управ та спеціалістів ГУ ІС у власників виникає недовіра, і такий метод триватиме тривалий час на вручення повідомлень, збір рішень та підрахунок голосів власників МКД та призведе до зриву термінів проведення запланованого капітального ремонту.

Жителі повинні знати:

• Держава й надалі не залишить власників без допомоги. У кожному адміністративному окрузі, в районах будуть створені сервісні центри, які забезпечать найрізноманітніший набір послуг для ТСЖ. (Підбір та допомога у укладанні договорів між ТСЖ та експлуатуючими організаціями, супровід таких договорів. Допомога в оптимізації витрат та пошуку фінансових коштів для ТСЖ. Контроль за витрачанням коштів експлуатуючими організаціями. Незалежний юридичний та бухгалтерський супровід роботи ТСЖ).
• Надання бюджетних субсидій ТСЖ на утримання та поточний ремонт керованими ними будинками піде в тому ж порядку, що і для дирекцій єдиного замовника, але надійдуть вони безпосередньо на рахунок ТСЖ.

Інші заходи підтримки ТСЖ докладно вказані у постанові Уряду Москви від 22.05.2007 р. № 398-1111 «Про Програму підтримки та розвитку товариств власників житла, житлових та житлово-будівельних

кооперативів у місті Москві на 2007-2009 роки та завдання на 2010 рік» та наших колишніх публікаціях.

Так от для того, щоб вирішити проблеми ЖКГ, треба посилити залучення жителів до управління своїми будинками.

Отже, є необхідність вирішення наболілих питань ЖКГ, є кошти, виділені на ці цілі, відкрито зелену вулицю для масового створення ТСЖ. Справа лише за головним – бажанням та прагненням мешканців міста самим вершити долю своїх будинків.

З усіх питань, пов'язаних із створенням ТСЖ, їх роботою, проведенням загальних зборів та інших питань самоврядування Ви завжди можете звернутися до ГУ «ІС району Хорошево-Мневники» особисто або за телефоном +7 499 728-39-95.

Явно буде правий той, хто скаже, що одним з найбільш гострих і болісно розміщуваних конфліктів на сьогоднішній день, є конфлікт між Товариством власників житла (далі - ТСЖ) і власниками нежитлових приміщень і в багатоквартирних будинках (далі - власник) . Суть спору, на нашу думку, зводиться до того, що власники нежитлових приміщень не бажають оплачувати «блага», якими не користуються і яких не потребують. Безумовно, багато ТСЖ йдуть назустріч власникам, виставляючи рахунки лише на певний обсяг послуг (крім загальнообов'язкових), проте, як показує практика на сьогоднішній день, трапляються випадки, коли правління, голова ТСЖ використовують механізм Товариства не з метою управління майном власників, а з метою особистого збагачення. Саме з цим пов'язане небажання ТСЖ йти назустріч власникам нежитлових приміщень. На сьогоднішній день вже не поодинокі випадки притягнення Голов ТСЖ до кримінальної відповідальності за ст. 160 Кримінального кодексу РФ.

Ця стаття більшою мірою орієнтована на власників нежитлових приміщень і метою її є допомогти власникам розібратися в непростій схемі роботи з ТСЖ, способом захисту своїх інтересів і прав.

Отже, відносини сторін у ситуації регламентуються такими нормативними актами: Цивільний кодекс РФ, Житловий кодекс РФ, Постанова Уряду РФ від 6 травня 2011 р. N 354 «Про надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків. (набирає чинності з 01.01.2012 року); Постанова Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. N 491 «Про затвердження правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та правил зміни розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують уставлену тривалість» (іноді застосовується судами за аналогією до власників нежитлових приміщень, хоча найчастіше судна і визнають посилання сторін на цей акт необґрунтованими); Постанова Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу від 27 вересня 2003 р. N 170 «Про затвердження правил та норму технічної експлуатації житлового фонду».

1. Обов'язок щодо оплати комунальних послуг.

Незалежно від членства в ТСЖ, власник нежитлового приміщення зобов'язаний оплачувати комунальні витрати та витрати на утримання спільного майна. При цьому дуже важливим є питання про те, що саме включають витрати на утримання спільного майна і чи весь обсяг послуг, зазначених у рахунку ТСЖ – це витрати на утримання спільного майна (докладніше питання див. в п.3 цієї статті).

Обов'язок зумовлений наступним. Відповідно до ст. 210 Цивільного кодексу РФ власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом чи договором.

Відповідно до ст. 158 Житлового кодексу РФ власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання та ремонт житлового приміщення.

З іншого боку, з ст. 39 Житлового кодексу РФ власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення у такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку зазначеного власника.

Таким чином, власник нежитлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку зобов'язаний нести тягар утримання приміщень, а також оплачувати витрати на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.

2. Оформлення відносин з ТСЖ, РСО (ресурсопостачальні організації).

Власник може укласти договір з ТСЖ, обумовивши обсяг послуг, що надаються ТСЖ. Наприклад, можуть бути оформлені 2 варіанти договору з ТСЖ.

Варіант 1.Включає лише обсяг послуг, що надаються ТСЖ за змістом спільного майна власників ТСЖ. Договори з РСО надання комунальних послуг власник укладає самостійно.

Варіант 2.Включає весь обсяг послуг, зокрема комунальних послуг, тобто у разі ТСЖ постає як посередник між власниками і РСО (загалом режимі).

Укладання договору бажано для власника нежитлового приміщення, що не є членом ТСЖ, оскільки в даному випадку власнику не доведеться сплачувати всі послуги за тарифами, визначеними протоколом загальних зборів ТСЖ. У разі незгоди з протоколом, власник має право оскаржити протокол загальних зборів ТСЖ. Власник, укладаючи договір, оплачує лише послуги, зазначені у договорі.

Механізм укладання договору з ТСЖ наступний.

Варіант 1.Ви готуєте договір та передаєте його ТСЖ з листом, вказавши термін для підписання ТСЖ та повернення Вам договору.

Варіант 2.Ви берете договір ТСЖ і у разі незгоди з окремими положеннями, готуєте протокол розбіжностей та підписуєте договір із проколом розбіжностей.

Однак ТСЖ може не погодитися із запропонованими Вами умовами, тоді можна звернутися до суду з вимогою примусити ТСЖ до укладання договору у запропонованій Вами редакції. У ході процесу буде необхідно обґрунтувати незаконність окремих положень договору або те, що ці положення обмежують ваші права та законні інтереси.

Натомість ТСЖ має укладати договори з власника, тоді як укладання договору власника з ТСЖ – це воля власника. Зумовлено це так.

Відповідно до ст. 138 ЖК РФ, Товариство власників житла зобов'язане:

«1) забезпечувати виконання вимог цієї глави, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, і навіть статуту товариства;

2) здійснювати управління багатоквартирним будинком у порядку, встановленому розділом VIII цього Кодексу;

16. Належне утримання спільного майна в залежності від способу керування багатоквартирним будинком забезпечується:

а) власниками приміщень;

б) товариством власників житла, житловим, житлово-будівельним кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (при управлінні багатоквартирним будинком);

шляхом членства власників приміщень у зазначених організаціях - відповідно до розділів V та VI Житлового кодексу Російської Федерації;

шляхом укладання власниками приміщень, які не є членами зазначених організацій, договорів про утримання та ремонт спільного майна з цими організаціями - відповідно до пункту 2 статті 138 Житлового кодексу Російської Федерації».

Однак і тут є невелика ремарка.

Основним документом, який регламентує порядок надання комунальних послуг до, є Постанова Уряди РФ від 23 травня 2006 р. N 307 «Про порядок надання комунальних послуг громадянам».

Проте дія Правил надання комунальних послуг не поширюється на власників нежитлових приміщень (адже в таких приміщеннях немає споживачів – громадян, які використовують комунальні послуги для особистих, сімейних, домашніх та інших потреб, які не пов'язані із провадженням підприємницької діяльності). Отже, ТСЖ не зобов'язано укладати з власниками нежитлових приміщень договір про надання комунальних послуг (Постанова ФАС СЗВ від 02.04.2009 у справі N А56-107/2008, у перегляді якої відмовлено Ухвалою ВАС РФ від 03.09.2907 N . Відповідно, у товариства немає обов'язку надавати комунальні послуги власникам нежитлових приміщень, які мають право за згодою РСО укласти субабонентський договір з ТСЖ чи вимагати внести зміни у договір між ТСЖ і РСО щодо включення до нього власника нежилого приміщення як субабонента. Також як було зазначено вище, власник може укласти договори з РСО самостійно. Обов'язок ТСЖ укласти договір про надання комунальних послуг виникає у разі відсутності у власника технічної можливості самостійного підключення до РСО.

Важливо. Член ТСЖ зобов'язаний оплачувати всі витрати на утримання спільного майна, встановлені загальними зборами учасників ТСЖ. Власник, який не є членом ТСЖ, може укласти договір, не вступаючи в ТСЖ, тоді протокол загальних зборів членів ТСЖ на даного поширюється не повною мірою, оскільки договором може бути встановлений певний перелік, обсяги та вартість послуг, що підлягають оплаті особою, яка не є членом ТСЖ.

Хотілося б звернути увагу на таке. Відомі випадки, коли на загальних зборах членів ТСЖ встановлюються різні розміри обов'язкових платежів: для громадян - одні, а для організацій та ІП (власників нежитлових приміщень) - у підвищеному розмірі та власники нежитлових приміщень зобов'язані оплачувати рахунки ТСЖ, виставлені на основі диференційованих ставок платежів, до моменту визнання відповідного рішення загальних зборів членів ТСЖ недійсним (див., наприклад, Постанова ФАС ВПО від 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд прийме бік власників та підтвердить, що таке рішення незаконне незалежно від того, чи є власники членами ТСЖ (Постанова ФАС ЦО від 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). Надалі власники нежитлових приміщень мають право звернутися до суду з вимогою про стягнення з ТСЖ безпідставного збагачення в частині суми платежів, які є невідповідними частці у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Арбітри також підтримають власника (Постанова ФАС ЗЗГ від 13.12.2007 N Ф04-8339/2007 (40703-А70-30)).

Висновок.

1. Відсутність членства в ТСЖ не звільняє від обов'язку оплати комунальних послуг (без самостійних договорів з РСО) та витрат на утримання спільного майна.
2. Укладання договору з ТСЖ необов'язково, але бажано, оскільки у договорі власник може визначити кількість послуг, що надаються йому ТСЖ, у разі, на власника може бути покладено обов'язок щодо оплати послуг ТСЖ у повному обсязі (за винятком окремих положень).

Ісламгалєєва Діна Рафаелівна