Капітальний ремонт багатоквартирних будинківсьогодні хвилює і жителів, і уряд, і компанії, що управляють. Це серйозна проблема, що тісно пов'язана зі станом житлового фонду та громадським інтересом до нього. Закон про капремонт 2014 року забезпечив безпеку та комфорт проживання у багатоквартирних будинках, встановивши терміни виконання відновлювальних робіт.

Хто платить за капремонт

Декілька слів про те, хто має платити за капремонт житлового будинку. Закон про капітальний ремонт багатоквартирних будинків (Стаття 169 ЖК РФ)чітко розділив, хто та як проводить роботи. На місцеву владу покладено відповідальність щодо організації та контролю за капремонтом, а власники збирають гроші на нього. До цього фінансовими питаннямизаймався Фонд реформування ЖКГ, який сьогодні проводить роботи, розселяючи мешканців з аварійних та старих будинків. Оплата програми капремонту багатоквартирних будинків включена до щомісячного ЄПД та визначається для кожної місцевості персонально.

Від оплати з капітального ремонту звільняються мешканці:

• аварійних будинків;
• будинків, що стоять на землі, включеній до державної власності;
• квартир, що у володінні муніципалітетів.

Сума внесків розраховується за усередненими показниками доходів і становить близько 9 рублів за квадратний метрсума залежить від категорії будинку. Мешканці муніципальних квартир позбавлені права голосу в ТСЖ (товариство власників житла) і не мають права вносити жодних пропозицій щодо організації та проведення капітального ремонту.

Фонд капремонту

Капітальний ремонт будинку має усувати конструктивні недоліки житлового фонду. Також під час роботи можуть бути покращені властивості будівель. Обов'язковим є періодичне проведення поточного ремонту, який допомагає усунути невеликі пошкодження та запобігти зносу фонду. Це, як правило, планові ремонти, які не вимагають великих фінансових витратта відключення будинку від ГВП.

Для проведення робіт має бути організований фонд капітального ремонту, що складається із внесків та відсотків за ними, який використовується для сплати кількох робіт. Так, програма капітального ремонту спільної житлової власності проводиться за власний кошт із цього фонду. Можливі і виплати за позиками, які бралися надання необхідних послуг, і оплату розробникам проектної документації. При аварійному станіжитла фінанси спрямовуються на відновлювальні роботи чи оплату зносу. Рішення про це мають ухвалювати власники квартир на зборах. Під час проведення додаткових робіт із облаштування будівлі ТСЖ може встановити збільшену ставку внесків.

Перелік робіт з капітального ремонту

Гроші, що вносяться до фонду капремонту власниками МКД, можуть бути витрачені на безліч потреб ремонту та реставрації житла. Що входить у капітальний ремонтбагатоквартирного будинку? Ремонт стін та фасадів- Це основні роботи при капремонті. Вони дозволяють:

• проводити ремонт та утеплення фасадів та цоколів;
• зробити скління балконів та лоджій;
• змінити вікна та балконні блоки для більшої ізоляції від шуму;
• замінити чи відремонтувати водостісну систему;
• відремонтувати прибудинкові пожежні сходи;
• відновити чи замінити покрівельне покриття;
• відремонтувати прибудинкові козирки;
• відремонтувати вимощення;
• відремонтувати зовнішні стіни ліфтів.

Також відноситься до капітального ремонту багатоквартирного будинку. відновленню підвалу та фундаменту. Для цього із фонду капремонту беруться гроші на те, щоб:

• відремонтувати фундамент будинку;
• обробити антисептиком конструктивні елементи будівлі;
• відремонтувати входи до підвалів;
• провести герметичні роботи з міжпанельним швамі т.п.

Наступним етапом кожного капремонту є реставрація та відновлення даху та горищ. Для цього необхідно:

• відремонтувати горище і покрівлю, провести їхню протипожежну обробку;
• обробити антисептичними засобами усі дерев'яні балки;
• відремонтувати чи замінити піддони;
• нормалізувати температурний режим;
• провести герметичні та ремонтні роботивентиляційних систем;
• відремонтувати або замінити ґрати парапету;
• замінити чи відремонтувати водостічні труби тощо.

Проведення капремонту не пройде і без відновлення сходів зі зміною сходів та огорож. Також необхідна та реставрація загальних майданчиківу під'їзді та вхідних дверей , ці роботи відносяться до капітального ремонту Для цього потрібно:

• відремонтувати освітлення у під'їзді;
• відремонтувати чи замінити дверні конструкції;
• відремонтувати люки сміттєпроводів тощо.

До капремонту багатоквартирного будинку входять роботи з відтворення інженерних комунікацій . Керуюча компанія повинна:

• відремонтувати вентиляційну систему;
• відремонтувати та замінити систему гарячого та холодного водопостачання;
• відремонтувати каналізаційне та водовідвідне обладнання;
• відремонтувати загальнобудинкове газопостачання, електроустаткування, протипожежну систему.

У роботи також входять: ремонт сміттєпроводів, ліфтового обладнання, оздоблення стін та стелі у під'їздах при пошкодженнях. Все сказане вище відповідає питанням, які роботи входять у капітальний ремонт.

Хто може не платити

Дізнавшись, що входить до переліку робіт із капремонту, необхідно з'ясувати, хто може не вносити плату. Це насамперед мешканці, які не мають прав на квартиру чи кімнату, в якій вони живуть. До них належать громадяни, які уклали орендний договір або договір найму соціального. Сюди ж належать особи, які ділять житло із власником. Люди, які володіють у будинку нежитловим приміщенням, від сплати внесків не звільняються.

Оплата внесків

Багато хто сумнівається, чи потрібно оплачувати капітальний ремонт житлових будинків? Так, платити доведеться у будь-якому випадку. Якщо цього не робити, то не уникнути нарахування пені, які можуть бути потрібні в судовому порядку компанією, що управляє. Суд завжди задовольняє такі позови та зобов'язує боржника сплачувати борг.

Якщо існують неоплачені фінансові зобов'язання, неплатник може бути позбавлений права виїзду за кордон, йому забороняється укладання угод з нерухомістю і навіть може бути вилучено майно. За боргів по ЖКГ будь-який громадянин позбавляється пільг на комунальні послуги.

Гроші для створення фонду можуть відраховуватись і з інших джерел. При цьому кошти можуть йти не лише на погашення наявних заборгованостей, а й на оплату додаткових робіт. До інших джерел зараховують кошти, виплачені за оренду нежитлових приміщеньта розміщену в будівлі рекламу. У цьому випадку можуть надаватися знижки на платежі для пенсіонерів та ветеранів.

Якість ремонту

Компанія, що проводить ремонтні роботи, простежить за якістю згідно з усіма вимогами. Договірні зобов'язання визначають нормативи капремонту та безпечні показники, що відповідають проведеним роботам з благоустрою житла. Спостереження за ходом веде або регіональний оператор, або ТСЖ. До контролю за проведенням капремонту включаються і державні органи. Виконуючи роботу, вони повинні складати списки повідомлень та спеціальні рахунки, інформувати мешканців про всі проведені заходи.

Висновок

З'ясувавши, що входить до переліку капремонту, можна зробити деякі висновки. Наприклад, програма капітального ремонту фінансується за рахунок спеціального фонду, що частково складається із внесків власників. Терміни проведення залежать від часу експлуатації матеріалів, що входять до складу житлового фонду. Так, шиферний дах стане непридатним через 30 років, а трубопровід з чавуну – через 40 років. Виплата внесків є обов'язковою для всіх мешканців, при заборгованості за ними відбудуться розгляди в суді та нарахування пені.

У Останніми рокамиперед державними органами, керуючими організаціями та власниками житла гостро стоять питання, пов'язані із утриманням об'єктів житлової нерухомості та здійснення капітального ремонту.

Значимість проблеми зумовлена ​​збільшенням фінансового навантаження громадян за змістом загальнобудинкового майна та значним зносом житлового фонду.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте нижче. Це швидко і безкоштовно!

Капітальний ремонт будівлі – що це таке?

Поняття капремонту розкрито у Цивільному кодексі України. Це роботи із заміни (відновлення):

• Будівельних конструкцій (крім несучих) та їх складових;
• інженерно-технічних комунікацій;
• частин несучих будівельних конструкцій.

При капітальному ремонті усуваються несправності зношених частин загальнобудинкового майна шляхом відновлювального ремонту, здійснюється їх заміна на аналогічні або з найкращими експлуатаційними характеристиками.

Якщо дозволяють технічні можливості, то здійснюється модернізація житлового будинку з урахуванням сучасних вимог у сфері ефективного використання різних видівресурсів (оснащення лічильниками теплоенергії, електрики, води, газу) та покращення ступеня комфортності проживання.

Виходячи з обсягу виконуваних робіт, виділяють:

1. Комплексний ремонт, який здійснюється з метою відновлення всіх пошкоджених частин загальнобудинкового майна. Після завершення такого ремонту технічний станбудівлі має повністю відповідати всім будівельним нормамта експлуатаційним вимогам.
2. Вибірковий капремонт передбачає заміну чи ремонт окремих складових будівлі, певних елементів інженерних комунікацій.

Вибіркові ремонтні роботи виконуються тоді, коли проведення комплексного ремонту неможливе або пов'язане із значними труднощами.

Це можуть бути ситуації, коли:

• Значні ушкодження одних конструкцій загрожують безпеці інших частин будинків;
• Відсутня економічна доцільність проведення комплексного ремонту будівлі або особливості його фінансування;
• Може знадобитися обмеження або тимчасове припинення експлуатації будинку.

Також крім планового капітального ремонту виділяють неплановий (аварійний), який проводиться для відновлення збитків, завданих будівельним конструкціям будинку внаслідок якихось надзвичайних ситуацій.

Поточний та капітальний ремонт будинку: у чому відмінності?

Принципово важливо відрізняти капітальний ремонт від поточних ремонтних робіт, оскільки від правильної кваліфікації робіт, що проводяться, безпосередньо залежать права та обов'язки сторін та інших учасників відносин у житловій сфері.

Наприклад, у договорах надання у відплатне користування нерухомості (оренда, наймання) поточний ремонтє обов'язком орендаря, а капітальний – орендодавця. До того ж фінансування цих видів ремонту здійснюється з різних джерел.

Особливості кожного виду ремонту ґрунтуються на відмінності цілей, періодичності та обсягів ремонтних робіт.

Поточний (попереджувальний) ремонт – це заходи, які систематично проводяться з метою попередження передчасного зносу конструкцій, обробки, комунікацій будівлі та роботи з усунення малозначних пошкоджень та поломок.

Орієнтовний комплекс заходів, що реалізуються в рамках поточного ремонту, міститься в Методичний посібникпо утриманню та ремонту житлового фонду (МДК 2-04.2004), затвердженому Федеральним агентством з будівництва та ЖКГ (нині – Мінбуд).

Поточний ремонт має планово-попереджувальний характер.Попереджувальні ремонтні роботи не вимагають перерв у повноцінному користуванні приміщеннями будівлі мешканцями, проводяться періодично і досить часто, крім того, такі роботи є менш витратними, ніж капремонт.

Найчастіше грань між капітальним і поточним ремонтом є умовною, оскільки об'єктами ремонтних робіт виступають одні й самі конструкції та його елементи.

У ході капремонту замінюється або підлягає відновленню елемент, який став непридатним, а сфера поточного ремонту – підтримка конструкцій у справному стані протягом встановленого терміну експлуатації. Наприклад, усунення протікання покрівлі є поточним ремонтом, а заміна всього даху будинку – капітальним.

Поточні роботи проводяться та фінансуються житлово-експлуатаційними компаніями з надходжень квартирної плати та орендних платежів.

Капітальний ремонт у багатоквартирному будинкуоплачується з допомогою цільових платежів власників.

Також необхідно відрізняти капремонт від робіт із реконструкції будівлі. При реконструкції, на відміну від ремонту, проводяться заходи щодо зміни ключових параметрів МКД (поверховості, площі) або повної заміни несучих конструкцій.

Мінімальний розмір внеску

На власників квартир та нежитлових площ, розташованих у МКД (багатоквартирному будинку), законодавчо покладено обов'язок повного фінансування капітального ремонту загальнобудинкового майна.

Сплачені щомісячні внески акумулюються у спеціалізованому цільовому фонді капремонту, який формується двома способами:

• На окремому банківському рахунку МКД(Накопичені гроші витрачаються на конкретний будинок);
• Накопичення коштів на колективному рахунку,керованому регіональним оператором, який здійснює всі організаційні заходи щодо капітального ремонту житлового фонду в окремо взятому суб'єкті відповідно до затвердженої владою регіону програми капремонту.

Мінімальний обов'язковий внесок затверджується законодавчо у кожному регіоні країни.

Розрахунок суми внеску для конкретного власника провадиться в рублях шляхом множення встановленого тарифу на загальну площуприміщення, що є у власності громадянина або юридичної особи.

Розміри внесків можуть різнитися залежно від:

1. Від належності до території конкретної муніципальної освіти;
2. Типу МКД;
3. Кількості поверхів;
4. Фактичного терміну експлуатації;
5. Вартість та обсяги ремонтних робіт;
6. Термін експлуатації елементів загальнобудинкового майна.

Інші роботи, крім встановлених ЖК РФ, можуть виконуватися лише за рахунок перевищуючої частини внеску на капітальний ремонт.

Види робіт, що сплачуються за рахунок мінімального розміру внеску

На загальнодержавному рівні законодавством передбачено набір послуг з капремонту, що фінансується фондом капремонту.

Що стосується капітального ремонту багатоквартирного будинку? Це ремонт, а за необхідності і заміна наступних елементів МКД:

• Внутрішньобудинкових комунікацій, що належать до загальнобудинкового майна(системи водопостачання, опалення, каналізації, електропостачання, газифікації, заміна пічного опаленняцентральним);
• Ліфтове обладнання(нормативний термін експлуатації близько 25 років);
• Покрівлі(Періодичність проведення ремонту залежить від покрівельного матеріалу);
• Фундаменту та площ підвалу, віднесених до спільного майна власників(з урахуванням несучих перекриттівпершого поверху, стін та ділянок інженерних комунікацій, що проходять);
• Фасади(у тому числі відновлення герметизації швів, відновлення штукатурки, облицювальної плитки, заміна відливів, ринв та інші роботи).

Можливо Вас зацікавить стаття про те, які права та обов'язки у керуючої компаніїза утриманням багатоквартирного будинку, прочитати про це можна.

На регіональному рівні цей список дозволено доповнювати послугами:

1. Утеплення стін будівлі;
2. Облаштування вентильованого даху та виходів на нього;
3. Оснащення МКД загальнобудинковими лічильниками споживання ресурсів, іншими приладами, що підвищують енергоефективність.

• Обстеження МКД та складання кошторису майбутнього ремонту;
• Проведення авторського та технічного нагляду за проведеними роботами;
• Енергетичне обстеження багатоквартирного будинку;
• Технічну інвентаризацію та паспортизацію багатоквартирного будинку.

Загальні збори власників мають право домовитися про збільшення встановленої регіоном мінімальної ставки внесків з метою фінансування будь-яких додаткових робіт по капремонту спільного майнавдома.

Власники квартир тепер мають платити за капремонт. Росіянам пропонують вибрати спосіб накопичення коштів на цю статтю видатків. Пропонуємо вам переглянути відеоролик.

Капітальний ремонт завжди був об'єктом суперечок та питань. Тому ми вирішили трохи поговорити на цю тему.

Про капітальний ремонт

Сам собою капітальний ремонт представляє комплексні роботиза суттєвими змінами в конструкції об'єкта. Це досить складний та витратний захід, який проводиться виключно кваліфікованими фахівцями, оскільки роботи, які виконуються в процесі капітального ремонту, в ідеалі забезпечують не лише естетичність, а й безпеку експлуатації споруди.

Що входить до капітального ремонту? Це може бути абсолютно різні роботи, склад та порядок яких визначається після аналізу технічного висновку про стан інженерних систем та будівельних конструкцій, проектно-кошторисної документації та побажань власників.

Одним з основних напрямків при капітальному ремонті є ремонт стін і фасадів, який включає наступні види робіт:

· Утеплення цоколів, фасадів;

· Заміна балконних, віконних заповнень на вікна ПВХ;

· Засклення лоджій та балконів;

· Ремонт цоколів, фасадів;

ремонт лоджій та балконів з подальшим відновленням плиткового покриття, гідроізоляції, ремонтом екранів, огорож;

· Ремонт пожежних сходів;

· Влаштування козирків над лоджіями, балконами верхніх поверхів, входами в під'їзди та підвали;

· Ремонт відмоски;

· Ремонт зовнішніх стін ліфтових шахт;

· Ремонт та заміна зовнішнього водостоку.

Ще один напрямок – ремонт підвалів та фундаментів будинку, який включає:

· Ремонт фундаментів;

· Ремонт входів у підвали;

· Антисептування конструктивних елементівспоруди;

· герметизація місць перетину інженерних систем із фундаментами.

Крім того, може здійснюватися ремонт горищ та покрівлі:

· Заміна, ремонт, протипожежна обробка, антисептування дерев'яних конструкцій;

· Ремонт або заміна піддонів;

· Відновлення температурно-влажностного режиму;

· Заміна, ремонт піддонів;

· герметизація, ремонт повітроводів, газоходів та інших подібних систем;

· Ремонт, заміна парапетних грат;

· Ремонт та заміна елементів внутрішнього водостоку і т.д.

При капітальному ремонті також може проводитися ремонт сходів із заміною щаблів, огорожі сходових майданчиків тощо. Крім того, значна частина робіт у сфері капітального ремонту присвячена вхідним майданчикам та дверним наповненням. До цієї категорії входять такі заходи:

· Заміна, ремонт освітлення;

· Ремонт, заміна вхідних дверей під'їздів;

· Ремонт, заміна дверей у сміттєкамери;

· Ремонт, зміцнення, часткова заміна сходів, вхідного майданчика і т.д.

Внутрішньобудинкові інженерні системибагатоквартирного будинку

Ремонт центрального опалення:

· Заміна та ремонт стояків, трубопроводів, підводок до систем опалення;

· Установка опалювальних приладівз прибудованими та вбудованими автоматичними терморегуляторами;

· Заміна або ремонт теплових завіс;

· Реконструкція системи панельного управління;

· Налагодження системи опалення;

· Встановлення автоматичних балансувальних клапанівна гілках, стояках, кільцях опалювальних системі т.д.

Облаштування вентиляцій (заміна решіток, прочищення системи вентиляції)

Організація гарячого та холодного водопостачання:

· Заміна та ремонт трубопроводів і рушникосушителів, якщо вони відносяться до загальнобудинкових систем;

· Установка запірної арматури;

· Заміна розведення труб;

· Встановлення лічильників і т.д.

Звичайно, на цьому роботи у сфері капітального ремонту не закінчуються, і дуже важливо розуміти, що для їхнього проведення до роботи потрібно залучати лише професіоналів.

Ремонтні роботи є обов'язковим заходом для технічного обслуговування будь-якого будинку. Підтримка справного стану базової конструкції, комунікацій та оздоблення дозволяє використовувати будинок протягом тривалого часу відповідно до його експлуатаційного призначення. При цьому формати ремонтних робіт можуть бути різними. Вони визначають терміни проведення, переліки робочих дій, витрати, норми забезпечення безпеки і т. д. Принциповою є відмінність поточного ремонту від капітального ремонту, що виражається і в підходах до організації процесів, і складності операцій, що виконуються.

Визначення поточного ремонту

Відповідно до нормативного визначення, поточним ремонтом визнаються заходи, спрямовані на своєчасне та систематичне запобігання об'єкту, що обслуговується, від пошкоджень і несправностей. Під об'єктом у даному випадкумаються на увазі виробничі будівлі, комунікаційні мережі, споруди та житлові будинки. Іншими словами, поточний ремонт будинку є переліком профілактичних заходів, орієнтованих на ремонт певних конструкцій у вигляді елементів, що формують будівельні об'єкти.

У сучасних редакціях нормативів наголошується, що технічні заходи спрямовані саме на усунення несправностей. Але при розробці проекту заходу цілком можуть бути додані роботи, які мають на меті зміцнення працездатних елементів. Наприклад, профілактичні роботи з поточного ремонту можуть включати посилення кроквяних ніг даху, встановлення латок, монтування захисних каркасів на фундаменті та стінах. Такі рішення в майбутньому позбавляють утворення нових пошкоджень і руйнівних процесів.

Визначення капітального ремонту

Під капремонтом мається на увазі відновлення або повна заміна конструкцій будівлі, а також інженерного обладнанняіз комунікаціями. На практиці капітальний ремонт будинку може виражатися у повному або частковому оновленні вигляду будинку, його внутрішнього облаштуваннята проведення модернізації. При цьому є обмеження, які не дозволяють виконавцям повністю ліквідувати основні конструкції - принаймні в тих випадках, коли подібні роботи суперечать термінам експлуатації будинку. Тобто якщо конструкція може експлуатуватися 20-30 років, то без явних ознакруйнування під час ремонту оновлювати її не можна.

По суті, при капремонті усуваються наслідки функціонального чи фізичного зношування об'єктів. Тому нерідко проводяться масштабні роботи з оновлення інженерного обладнання та несучих із секціями. У цьому контексті можна відзначити таку відмінність поточного ремонту від капітального ремонту: якщо в першому випадку йдеться про роботу з локальними ушкодженнями та поломками, то в другому виконуються комплексні операції, що стосуються кількох взаємопов'язаних елементів.

Відмінності за видами робіт

До технічних операцій при поточному ремонті можна відносити ремонт, заміну, корекцію конструкцій, укладання облицювання, планування. прибудинкової територіїі т. д. Бригада, що обслуговує, може замінити окремі елементисантехніки, відновити частково зруйновану стіну чи оновити підлогове покриття. Тобто це роботи, які не передбачають радикального втручання у конструкції та найчастіше виявляються в усуненні явних зовнішніх проблем. Водночас норми поточного та капітального ремонту можуть перетинатися у переліках робіт. Наприклад, водопостачання, каналізація та в цілому водопровід як об'єкти можуть відноситися до заходів поточного ремонту в тому сенсі, що з метою відновлення працездатності виконавець може оновлювати їх елементи аж до стояків та насосних установок. Але й капремонт перебирає ту саму сферу, оскільки йому відводяться інженерні мережіта комунікації – інша справа, що в проектах може йтися про системне відновлення працездатності каналів із повною заміною інфраструктури.

Різниця у фінансуванні

Відмінності організації та оплаті ремонтних заходів обумовлюються типом об'єкта. Будинок може бути приватним та багатоквартирним. У першому випадку і капітальні, і поточні заходи щодо ремонту повністю покладаються на власника. Він відповідає і за організацію та за фінансування ремонту. Втім, це не виключає можливість звернення до будівельної компанії, яка, знову ж таки, за певну плату візьме на себе технічне обслуговуваннявдома будь-якої складності. Якщо ж справа стосується спільного майна, то відмінність поточного ремонту від капітального ремонту полягатиме у розмірі оплати. У кожному випадку розмір внесків розраховується індивідуально - виходячи з стану будинку, регіону та інших факторів. Безпосередньо організація та виконання ремонтних заходів покладається на керуючу компанію.

Різниця у термінах проведення

Потреба у виконанні поточного ремонту через зрозумілі причини виникає набагато частіше, ніж у організації капітального ремонту. Тому формат локальних технічних операцій застосовується раз на 3-6 місяців. Але це умовний часовий діапазон, оскільки може бути потрібний передчасний ремонт будівлі, якщо, наприклад, станеться аварія. Важливо наголосити, що корективи у графіку проведення робіт, а також їх перелік можуть змінювати мешканці будинку на загальних зборах.

Щодо капремонту, то він проводиться раз на 3-5 років. У цьому випадку також збори власників можуть переносити терміни, якщо на те є вагомі причини. Головна ж відмінність поточного ремонту від капітального ремонту в цій частині полягає в тому, що при виконанні масштабних операцій по оновленню або заміні конструкцій мешканців будинку обов'язково повідомляють заздалегідь. Це стосується саме капремонту, а поточні локальні заходи можуть проходити без інформування.

Відмінність капремонту від реконструкції

Нерідко поняття капремонту, котрий іноді поточного ремонту вводиться термін реконструкції. З технічної точки зору таке змішування може бути справедливим - при реконструкції можуть виконуватися роботи тієї ж складності і на тих же ділянках. Але завдання реконструкції є принципово іншими. Для поточного ремонту мета полягає у виправленні конкретних неполадок та пошкоджень, а капремонт ставить за мету ліквідацію системних порушень у конструкції будівлі – у цьому полягає його утримання. І поточний ремонт, і капітальний виконуються для того, щоб будівля як мінімум набула колишнього стану з базовим забезпеченням надійності та безпеки. У свою чергу, реконструкція за рахунок того ж технічного інструментарію проводиться з метою зміни параметрів будівлі, навіть якщо вона на даний момент знаходиться в оптимальному стані.

Інші нюанси у відмінностях

Складність у розмежуваннях двох форматів виконання ремонту полягає і в тому, що між ними все ж таки відсутні чіткі межі. Наприклад, є поняття вибіркового капремонту, спрямованого на часткову замінуконструкцій будівлі. Але й у рамках поточних ремонтних операцій можливе проведення таких заходів. Крім цього, комплексний ремонтбудівлі на практиці може включати цілі пласти операцій, які безпосередньо позначаються як перелік поточного ремонту. Тому суворе розмежування може відбутися лише тоді, коли проект вже отримав відповідне позначення.

Висновок

Для пересічного обивателя знання особливостей поділу різних видівремонту може мати велике значеннянавіть якщо він не пов'язаний з формальними організаційними процесами подібних заходів. Це важливо, наприклад, для приватних власників, які планують капітальний ремонт будинку у певних тимчасових межах із підключенням власних фінансів. Розуміння того, як відрізняється капремонт від поточного, допоможе класифікувати і види технічних операцій – відповідно, визначити ступінь їхньої складності, а також відповідальність виконавців. Важливо це й для мешканців багатоквартирних будинків, які перебувають у правових та господарських взаєминах з керуючою компанією, яка здійснює ремонт.

Проведення капітального ремонту – питання, що стосується кожної керуючої компанії та кожного з мешканців. У статті ми розглянемо як загальні принципиорганізації капремонту, і окремі неочевидні тонкощі, які допоможуть КК вибудувати процес ефективніше і з меншими затратами.

Як організується та проводиться капітальний ремонт

Конструктивні елементи, інженерні системи та обладнання багатоквартирних будинків поступово зношуються, тому потребують періодичного втручання відновлення нормального стану. З цих процедур складається капремонт, який планується у кожному МКД. Порядок його проведення з останніми змінами розглянемо у цій статті.

Загальні засади капремонту МКД

До багатоквартирних будинків пред'являється перелік санітарних та технічних вимог. Якщо поточний ремонт не дозволяє привести будівлю у відповідність до нормативних документів, то проводиться капітальний ремонт. У ході його відновлюються або замінюються основні елементи та конструкції МКД.

Порядок проведення капітального ремонту передбачає обов'язкове узгодження заходів на загальнобудинкових зборах. Донедавна мешканці стверджували все, що стосувалося:

• переліку виконуваних робіт;
• кошторису витрат;
• термінів виконання;
• джерел фінансування;
• осіб, які беруть роботи з боку власників квартир.

Восени 2017 року правила проведення капітального ремонту було суттєво переглянуто. Відповідно до них, наприклад, ОСС більше не займається затвердженням кошторису капремонту. Це стосується навіть тих випадків, коли формування фонду капітального ремонту відбувається на спеціальному рахунку.

Потребу капітального ремонту житлових об'єктів регламентовано законодавчо. Його потрібно проводити для будівель при наступному зносі:

• дерев'яні – від 65 відсотків;
• кам'яні – від 30 до 70 відсотків.

Як проводиться капітальний ремонт

Потрібно пам'ятати, що у понятті капітального ремонту існує розмежування на його повне та вибіркове проведення. Вибірково він проводиться тільки для частини елементів МКД, які потребують невідкладного оновлення. Повний капітальний ремонт по нормативним документамнеобхідно проводити через 30 років після того, як будинок почав експлуатуватися, вибірковий – через 20 років. Для конструктивних елементів будівель конкретний термін служби визначається матеріалом виготовлення. Наприклад, фундаменти, стіни та перекриття можуть прослужити від 30 до 80 років, а внутрішнє оздоблення- Від 3 до 30 років.

У процесі будівництва у кожного будинку з'являється технічний паспорт, де відображається, в тому числі, і стан його елементів. Необхідність проведення капремонту МКД визначається, зокрема, за інформацією цього документа. Чи потрібно ремонтувати будинок, вирішує спеціальна комісія, яка складається зі спеціалістів різних відомств. Вони попередньо оглядають будівлі та виносять рішення про потребу у проведенні тих чи інших заходів.

Мешканці також можуть впливати на те, чи потрібно проводити у багатоквартирному будинку роботи з капремонту. У власників є право відмовитися від певних робіт, якщо вони вважають, що будинок може обійтися без них. Однак щодо ліфтів, відповідальних комунікацій та важливих елементівБудівлі проводити роботи доведеться і без згоди власників квартир.

Збір коштів на фінансування капремонту

Капітальний ремонт багатоквартирних житлових будинків виконується за рахунок коштів, що збираються із мешканців у вигляді обов'язкових щомісячних внесків. Власники квартир обирають один із варіантів формування фонду капремонту:

• у регіонального оператора (загалом котлі);
• на спеціальному рахунку, що стосується лише конкретного будинку.

Головною перевагою використання спеціального рахунку є свобода розпорядження зібраними у ньому засобами. У цьому випадку самі мешканці визначають, коли проводитимуться роботи з капремонту у багатоквартирному будинку. Вони не залежать від рішень щодо черговості проведення робіт, які приймаються на рівні регіону. Мінус власного рахунку – необхідність витрачати час та сили на його відкриття та супровід. У всіх деталях роботу зі спецрахунком описано в експертній статті в нашому журналі.

Якщо власники квартир не вибирають самостійного способузбору коштів на капремонт, то кошти, що регулярно виплачуються, за умовчанням відправляються регіональному оператору. РВ акумулює кошти та відповідає за капітальний ремонт спільного майна в МКД, але сам виконанням робіт не займається. Регоператор залучає необхідних підрядників і стежить за тим, щоб вони дотримувалися термінів та вимог щодо якості.

Багато хто вважає, що відправлені РВ кошти втрачені для КК та ТСЖ. Однак насправді це не так. Керівні організації самі можуть стати підрядниками, тобто тими, хто проводить капітальний ремонт. У такому разі вони можуть заробити на виконанні робіт, навіть якщо кошти на них збираються на рахунку регіонального оператора. Як саме це зробити, описано у статті шеф-редактора журналу «Управління багатоквартирним будинком». З матеріалу ви дізнаєтесь:

• що потрібно зробити для участі у попередньому відборі;
• як проводяться електронні аукціони;
• за якими критеріями вибирається переможець.

Якщо кошти збираються на спецрахунку конкретного будинку, його власником вважається керуюча організація, ТСЖ чи кооператив. КК у разі більш вільна у розпорядженні власними коштами, оскільки питання їх виділення на ремонтні роботи вирішують самі мешканці ОСС. Однак це не означає, що грошей компанії, що управляє, вистачає завжди і на все.

Нерідко трапляється так, що Держжитлінспекція виписує розпорядження про необхідність ремонту, наприклад, покрівлі, а накопичених грошових коштівдля цього недостатньо. Звичайно, інспекторів не турбують питання про те, за рахунок чого КК фінансуватиме ремонтні роботи. ГЖИ важливим є результат, яким є виконане розпорядження. За його відсутності на відповідальну організацію очікують штрафи та інші санкції.

Якщо коштів недостатньо, їх можна позичити. Цьому питанню присвячена , у якій розглядаються такі моменти:

• за якими загальними правилами фінансується капітальний ремонт;
• як здійснюється фінансування, якщо роботи проводять у достроковому порядку;
• як оформляється банківський кредит виконання капітального ремонту ;
• як власникам видаються позики.

Питання кредитування капітального ремонту постає дедалі частіше, бо не лише контролюючі органи, а й самі мешканці найчастіше хочуть бачити результат негайно. Окремі КК та ТСЖ переходять до практики використання виключно позикових коштів. Вони спочатку виконують необхідні ремонтні роботи, і лише потім починають збирати на них кошти. Як саме організувати цей процес, при якому регулярні внески мешканців спрямовуватимуться на погашення кредиту на вже зроблений ремонт, розповідається у кейсі ТСЖ «Калининець» з Ростовської області.

Багато хто вважає, що збирання коштів на капремонт з мешканців та їх накопичення на рахунку це нескінченний процес, що проводиться від введення МКД в експлуатацію (з поправкою на новобудови) до знесення будівлі. Насправді це працює трохи інакше. В окремих випадках збирання грошей навіть може бути припинено, але це справедливо лише для будинків, у яких акумулювання коштів відбувається на спеціальному рахунку.

Для спецрахунків регіональна влада визначає мінімальний розмірфонду КР, і за його досягненні збір можна тимчасово призупинити. Тут має значення також думка власників, які мають право збільшити розмір внесків для того, щоб провести в будинку якісь додаткові роботи. Докладніше тема припинення зборів на капремонт розглядається у спеціальній статті. У тому числі, в ній можна знайти відповіді на такі запитання:

• 5 випадків, коли кошти не збираються;
• скільки необхідно накопичити для зупинення збору внесків;
• який час припиняється збір внесків;
• можна припинити збирати кошти.

Як виняток слід згадати про будинки, яким держава зобов'язана надавати фінансову допомогу у виконанні капітального ремонту. З кінця 2017 року особливий порядок передбачається для МКД, які потребували капремонту ще до того, як вони приватизували першу квартиру. Таких будинків у країні небагато, але вони є, та їхні власники можуть розраховувати на державну допомогу. Як саме організовано цей процес і який обсяг допомоги можна отримати, описано у статті журналу «Управління МКД» за серпень 2018 року.